La titulizaci?n de hipotecas representa una desviaci?n de los modelos tradicionales de pr?stamos hipotecarios en los que la instituci?n financiera que origina un pr?stamo retiene el pagar? y el riesgo de incumplimiento hasta que la obligaci?n alcance el vencimiento. En cambio, la titulizaci?n es un proceso en el que los prestamistas originan hipotecas y luego las venden a entidades capaces de agrupar grandes cantidades de pagar?s hipotecarios en productos de valores destinados a distribuir el riesgo de cr?dito entre m?ltiples partes. Con los bancos originarios as? liberados del riesgo a largo plazo presentado por una gran cartera hipotecaria, efectivamente tienen el incentivo para hacer la mayor cantidad de pr?stamos posible para generar las tarifas m?ximas. Obteniendo una popularidad generalizada en la d?cada de 1990, la titulizaci?n de hipotecas se detuvo en gran medida en los Estados Unidos a partir de 2007, cuando el colapso del mercado inmobiliario estadounidense comenz? a revelarse.
La diversificaci?n del riesgo a trav?s de la titulizaci?n implica vender el pagar? a las empresas con la capacidad de convertir muchos de estos pagar?s en un valor disponible para la compra por parte de los inversores. Los activos hipotecarios a menudo se venden a un veh?culo de prop?sito especial (SPV), o fideicomiso, para garantizar el derecho de los inversores a los pagos de intereses y principios. El peligro de incumplimiento de la hipoteca subyacente se traslada a los inversores y se aleja del banco de origen. El mercado para este tipo de productos de valores ha incluido tradicionalmente individuos, municipios, entidades corporativas y otros inversores institucionales. Los pr?stamos agrupados en este tipo de proceso pueden incluir pr?stamos para propiedades residenciales y pr?stamos comerciales.
La titulizaci?n de hipotecas en los Estados Unidos que involucra pr?stamos Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae patrocinados por el gobierno federal generalmente se realiza de una de las tres formas principales. Las notas se pueden agrupar y vender como valores de transferencia unificados. Alternativamente, los montos de intereses y capital de los fondos de pr?stamos pueden dividirse y venderse como flujos separados.
Finalmente, existe la opci?n de vender obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), tambi?n conocidas como tramos, que conllevan diversos grados de riesgo para los inversores. Los tramos m?s altos son aquellos que ofrecen el menor riesgo pero los rendimientos m?s modestos. Los tramos m?s bajos se caracterizan por un mayor riesgo, pero tambi?n por el potencial de generar ganancias masivas.
Los defensores de la pr?ctica de la titulizaci?n de hipotecas a menudo promocionan el hecho de que el proceso permite una mayor disponibilidad de pr?stamos hipotecarios y ofrece a los inversores un veh?culo a trav?s del cual obtener ganancias sustanciales. Otros creen que las pr?cticas de titulizaci?n de hipotecas prevalecientes desde el inicio del auge inmobiliario hasta fines de 2007 profundizaron significativamente la crisis financiera mundial. Algunos argumentan que la mayor culpa deber?a recaer en las agencias de calificaci?n crediticia y los bancos de inversi?n, que creen que agruparon imprudentemente las hipotecas de alto riesgo y las presentaron a los inversores como mucho m?s seguras de lo que finalmente demostraron ser.
Inteligente de activos.