Una divulgación de peligros naturales es un documento entregado por el vendedor de una propiedad inmobiliaria al comprador, que describe si la propiedad se encuentra en un área que se sabe que es propensa a desastres naturales, como inundaciones, terremotos, huracanes o tornados. Está diseñado para proteger a los compradores de comprar propiedades sin saberlo que podrían sufrir daños por desastres naturales simplemente debido a la ubicación de la propiedad en un área naturalmente peligrosa. El documento de divulgación generalmente lo prepara un tercero para la transacción para evitar el fraude de divulgación.
En los Estados Unidos, no existe un mandato federal que requiera que los vendedores proporcionen información sobre peligros naturales a los compradores durante una transacción. Sin embargo, algunos estados han creado sus propias regulaciones de divulgación. Entre estos se encuentran Alaska, California, Florida, Hawái, Idaho y Washington, todos estados con alto riesgo de diversos peligros naturales. Otros estados no tienen regulaciones de divulgación de peligros naturales y aún operan bajo la advertencia emptor, que también se conoce como venta al comprador con cuidado.
California, en particular, tiene una de las leyes de divulgación de peligros naturales más completas. En 1998, la legislatura estatal creó un formulario de divulgación estandarizado que detallaba una variedad de peligros naturales conocidos por el estado. Los vendedores deben reportar información sobre zonas de incendio conocidas; zonas sísmicas, incluidas áreas de deslizamientos de tierra; llanuras aluviales; y zonas de fallas sísmicas.
La divulgación de peligros naturales generalmente indica si el comprador de una propiedad inmueble tiene permiso legal para desarrollar o alterar la propiedad de alguna manera. También podría especificar si la propiedad está sujeta a requisitos especiales de seguro o si el propietario tiene derecho a recibir asistencia federal después de un desastre natural. En algunos casos, la divulgación de peligros naturales puede no ser suficiente para absolver la responsabilidad del vendedor en una propiedad. Las localidades que requieren la divulgación también pueden especificar que si un vendedor tiene conocimiento de un peligro natural que no está presente en un formulario estandarizado, todavía tiene la obligación de informarlo, así como ejecutar informes especiales u obtener mapas relevantes que documenten el peligro.
No informar las áreas de desastre potencial se conoce como fraude de divulgación de peligros naturales. Si se descubre que el vendedor ha retenido intencionalmente información sobre los peligros naturales que afectan una propiedad con el fin de avanzar en una venta, puede ser considerado responsable de los daños causados a la propiedad durante un desastre natural. Los vendedores generalmente no son responsables de errores u omisiones en los formularios de desastres naturales si la información que obtuvieron provino de una agencia pública o un experto calificado y se informó de buena fe. El término “expertos calificados” para propósitos de bienes raíces legales generalmente incluye a contratistas, geólogos, ingenieros y topógrafos con licencia.