Une approche de comparaison des ventes est l’un des moyens par lesquels les évaluateurs immobiliers déterminent la valeur d’une propriété. Cette approche est généralement utilisée dans les ventes de biens immobiliers résidentiels, mais peut également être utilisée pour les bâtiments commerciaux. L’approche de comparaison des ventes tient compte du prix de vente de propriétés similaires situées dans ou à proximité du même quartier. Des ajustements sont apportés aux caractéristiques uniques ou aux dispositions légales.
Lorsqu’un évaluateur immobilier procède à une évaluation d’une propriété en utilisant l’approche de comparaison des ventes, il extrait généralement les prix de vente réels des ventes immobilières passées. Ces ventes terminées sont généralement effectuées dans un certain laps de temps, comme les trois à six mois précédents. Une évaluation immobilière effectuée dans le cadre de l’approche de comparaison des ventes prendra généralement en compte les ventes réalisées pour des propriétés similaires. Par exemple, une évaluation effectuée sur un condo d’une chambre ne tiendra pas compte des ventes réalisées pour des maisons de cinq chambres.
Les ventes terminées proviennent généralement de propriétés situées à proximité ou dans le même quartier. Cela est dû au fait que la valeur marchande peut varier considérablement d’un quartier à l’autre, même dans la même ville. Les évaluations immobilières effectuées selon l’approche de comparaison des ventes sont soumises aux concepts économiques d’offre, de demande et de substitution.
Lorsque l’offre de propriétés est élevée et que la demande est faible, les valeurs marchandes ont tendance à diminuer. Si l’offre est faible et la demande élevée, ces mêmes valeurs marchandes seront généralement plus élevées. La substitution est l’idée que si le prix d’un type de bien est trop élevé, les acheteurs potentiels trouveront un produit de remplacement moins cher qui répondra à leurs besoins. Par exemple, si un jeune couple a besoin d’une résidence de deux chambres, il peut remplacer un condo de deux chambres dont le prix est inférieur à celui d’une maison individuelle de deux chambres.
Les caractéristiques uniques de la propriété peuvent nécessiter des ajustements lors de l’utilisation de l’approche de comparaison des ventes. Des facteurs tels que des améliorations majeures, des appareils à jour, certains types de fenêtres et de portes, la disposition des sols et l’état général de la propriété peuvent entraîner une valeur d’évaluation supérieure ou inférieure à la moyenne du marché. Par exemple, si un condo d’une chambre est la seule propriété dans un rayon de 5 milles (8 km) qui possède un foyer, sa valeur d’évaluation est susceptible d’être légèrement supérieure aux ventes réalisées sur des résidences similaires. De même, si l’état général de la propriété est médiocre par rapport à d’autres dans la même zone, sa valeur estimative sera certainement inférieure à la moyenne.