Os credores que subscrevem as hipotecas devem considerar o perigo representado pelos mutuários que se mostram indispostos ou incapazes de fazer os pagamentos da hipoteca acordados. Os profissionais financeiros referem-se ao potencial inadimplemento do mutuário como risco de hipoteca. Os subscritores de empréstimos devem avaliar a probabilidade de pagamentos perdidos e de abandono completo do empréstimo.
As instituições financeiras usam muitas ferramentas para calcular o nível de risco hipotecário envolvido em cada empréstimo. A primeira ferramenta usada pelos credores é uma verificação de crédito. A maioria dos credores verifica a pontuação de crédito dos requerentes de hipotecas, acessando seus relatórios de histórico de crédito. Os relatórios de crédito permitem que os credores avaliem a capacidade do solicitante de um empréstimo de fazer os pagamentos do empréstimo em tempo hábil. Pessoas com uma pontuação de crédito ruim representam um grau maior de risco de hipoteca e muitas vezes não são elegíveis para empréstimos.
Os originadores do empréstimo reúnem documentos, incluindo declarações de renda, declarações de impostos e recibos de pagamento recentes para verificar a renda mensal dos solicitantes do empréstimo. Qualquer pessoa com uma alta relação dívida / receita (DTI) expõe o credor a um nível maior de risco de hipoteca porque a falta de caixa excedente deixa o tomador mal equipado para lidar com despesas inesperadas. Para minimizar o risco de hipotecas, muitos emissores de hipotecas não emprestam a indivíduos com índices de DTI acima de uma certa porcentagem, como 45%.
As avaliações imobiliárias desempenham um papel importante no estabelecimento do nível de risco de um determinado empréstimo. O valor da hipoteca não pode exceder o valor da casa usada como garantia. Para reduzir o risco para o credor representado pela depreciação dos preços das casas, a maioria dos hipotecários limita as taxas de empréstimo sobre valor (LTV), com 80% sendo um limite comum. Pessoas com alta pontuação de crédito, baixos índices de DTI e residências em locais desejáveis podem ser capazes de estabelecer hipotecas com índices de LTV mais altos.
Depois de estabelecer o nível de risco hipotecário representado por um determinado empréstimo, os credores devem definir o preço do empréstimo. Para mitigar o risco de inadimplência, os credores cobram custos de fechamento e taxas de juros mais altos sobre os empréstimos contraídos por tomadores de empréstimo de alto risco. Pessoas com excelente crédito são recompensadas com taxas baixas e diretrizes de subscrição menos rígidas.
As instituições financeiras compartilham os riscos inerentes às hipotecas com outras entidades, como seguradoras de hipotecas e investidores. As seguradoras de hipotecas cobram prêmios mensais para segurar o credor em caso de inadimplência do tomador. As empresas de investimento compram hipotecas e as dividem em títulos que são vendidos aos investidores. As pessoas que compram títulos lastreados em hipotecas recebem pagamentos de juros derivados dos pagamentos mensais do hipotecário. Os investidores estão expostos ao risco de hipotecas porque, se o devedor entrar em default, os títulos hipotecários perderão o valor.