A avaliação de terras normalmente envolve vários cálculos para determinar quanto vale um terreno. Entre outras coisas, a avaliação requer uma determinação de quanto vale o terreno independentemente de quaisquer edifícios, quanto se espera que o bairro se desenvolva nos anos futuros e a probabilidade de valorização ou depreciação. Realizar a avaliação de terras é geralmente um empreendimento muito complexo. Os avaliadores costumam usar mais de um método para determinar o valor da terra antes de chegar a um número final.
Saber o valor da terra é importante por várias razões. Os compradores em potencial geralmente desejam saber quanto vale um terreno antes de investir nele, por exemplo. Os governos também têm interesse em saber quanto vale um determinado pedaço de terra para avaliar os impostos sobre a propriedade. A avaliação de terrenos é o processo de apuração do valor atual real de qualquer terreno, desenvolvido ou não.
Um dos métodos de avaliação mais comuns depende do preço de venda de outros terrenos semelhantes. O método de vendas comparáveis examina as vendas recentes de terrenos semelhantes na mesma área geográfica para ter uma ideia de quanto o terreno seria vendido no mercado aberto. Muitas vezes, o método de vendas comparável requer ajustes subjetivos para diferenças no terreno e área circundante. O preço de venda de um lote fechado pode ajudar a determinar o valor de um lote de tamanho semelhante próximo, por exemplo, mas se esse lote fica confinado a uma rua movimentada, seu valor será necessariamente um pouco diferente.
Muitos avaliadores de avaliação também usam um modelo de custo de desenvolvimento. De acordo com este método, os avaliadores estudam os custos existentes envolvidos no desenvolvimento de terrenos semelhantes e consideram quaisquer atributos físicos do solo – como riachos, poços de irrigação ou solo rochoso – que possam afetar o potencial de construção. Esse tipo de avaliação é normalmente bastante exaustivo, levando em consideração muitos fatores diferentes.
Se os edifícios já estão anexados aos lotes, as coisas geralmente ficam mais complicadas no que diz respeito à avaliação. Nestes casos, a avaliação do terreno requer um cálculo de quanto os edifícios estão afetando o preço de venda e qual seria o valor do terreno sem esses edifícios anexados. Existem vários métodos para fazer este cálculo.
Os métodos de análise de receita e de custo estão entre os mais comuns. No método de análise de renda, os avaliadores de avaliação de terras estimam quanto dinheiro a propriedade ganha a cada ano. Em seguida, os agentes determinam quanto vale o prédio e alocam uma parte da renda auferida para o prédio. O restante é o valor do terreno.
Os avaliadores também consideram a construção de valor sob o método de análise de custos, mas apenas em termos de quanto custou construí-los. Segundo este método, o valor do terreno é o valor da propriedade menos quaisquer custos de construção. A avaliação da análise de custos é frequentemente criticada por não levar em consideração os custos de depreciação ou manutenção.
Em vez de fazer muitas suposições e cálculos por conta própria, muitas agências de avaliação dos dias modernos estão usando computadores e tecnologia para ajudá-las a realizar avaliações de terras mais rápidas e precisas. Uma variedade de programas foi projetada para desenvolver fórmulas e calcular o valor da terra com base em vários fatores diferentes. Este processo é conhecido como avaliação em massa assistida por computador, ou CAMA.
Os programas CAMA geralmente exploram bancos de dados maiores de registros de propriedades, informações de vendas e avaliações de impostos de anos anteriores. Esses bancos de dados são conhecidos como sistemas de informações geográficas ou GIS. Nenhum computador pode fazer o trabalho de um humano, mas usado corretamente, um computador executando um programa CAMA pode tornar o trabalho de um avaliador de avaliação consideravelmente mais fácil.
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