Um advogado de encerramento representa um banco ou um proprietário durante o processo de encerramento. Execução duma hipoteca é o termo legal nos Estados Unidos para uma sentença em que um banco retoma uma casa por falta de pagamento da hipoteca. Os advogados de encerramento representam as partes envolvidas em uma ação legal.
A lei de execução duma hipoteca nos Estados Unidos é determinada em cada estado. Geralmente, no entanto, o processo começa quando o proprietário está atrasado em seus pagamentos. A maioria dos bancos começará a ligar e entrar em contato com o comprador para tentar cobrar os pagamentos em atraso imediatamente, mas eles não iniciarão o processo formal de encerramento até que o proprietário esteja com vários meses de atraso em sua hipoteca.
Os proprietários podem tentar atrasar o processo de encerramento, solicitando a visualização da nota promissória original. Se uma hipoteca foi transferida de credor para credor, pode ser difícil para o banco encontrar essa nota. Um advogado de encerramento que representa o proprietário pode ajudar o proprietário a fazer essa solicitação e também pode ajudar o proprietário a criar outras táticas de atraso para atrasar o encerramento pelo maior tempo possível.
Táticas de atraso podem ser úteis para um proprietário que esteja enfrentando reveses ou dificuldades financeiras temporárias. Por exemplo, um advogado pode contestar cada etapa do processo de encerramento para tentar comprar um imóvel por mais tempo. Os advogados também podem ajudar os proprietários a negociar com os credores para facilitar uma venda a descoberto, o que normalmente é menos prejudicial à pontuação de crédito de um mutuário do que uma execução duma hipoteca e menos dispendiosa para o banco.
Quando um proprietário fica vários meses atrasado, normalmente o banco inicia o processo formal de encerramento. Isso geralmente envolve a notificação de inadimplência junto ao secretário ou outro funcionário do tribunal. Um advogado de encerramento que representa o banco pode registrar este aviso em nome do banco.
O secretário do condado, ou funcionário apropriado dentro da jurisdição, envia ao mutuário um aviso formal de inadimplência ou uma carta de solicitação. Essa carta geralmente estipula o que o comprador deve fazer para se atualizar sobre a hipoteca e interromper a execução duma hipoteca. Em outras palavras, especifica exatamente quando e quanto o mutuário deve pagar, na íntegra, para interromper a ação legal.
O mutuário pode então fazer o pagamento integral ou seu advogado de encerramento pode tentar elaborar um acordo ou acordo com o tribunal ou o credor. Normalmente, a essa altura, é tarde demais para refinanciar ou criar um plano de pagamento, mas o advogado ainda pode ajudar o proprietário a explorar suas opções. O advogado também pode tentar facilitar atrasos adicionais no processo de encerramento.
Se o proprietário não efetuar pagamentos para atualizar sua hipoteca após o envio da carta de demanda, o encerramento continuará. Um aviso é colocado no jornal e a casa geralmente se torna propriedade de um administrador. Um advogado de encerramento que representa o instituto de empréstimo facilita a transferência da propriedade durante esse período. Finalmente, a casa é colocada à venda em uma venda de encerramento ou xerifes, e o advogado de encerramento de um credor pode ajudar com todas as etapas legais necessárias para deixar a casa pronta para venda.