Negli Stati Uniti, quando un immobile viene acquistato con denaro preso in prestito, cioè un mutuo, il creditore ipotecario prenderà accordi con il mutuatario non solo per il rimborso periodico del capitale e degli interessi dovuti sul mutuo ipotecario, ma spesso anche richiedono la costituzione di un conto vincolato per trattenere i contributi mensili del mutuatario per il futuro pagamento dei premi assicurativi contro i rischi e delle tasse sugli immobili. In molti casi, questi importi possono essere considerevoli, in alcuni casi fino a $ 10,000 dollari statunitensi (USD) all’anno. I mutuatari spesso vogliono sapere se possono guadagnare interessi sui conti vincolati. Tuttavia, non esiste una risposta univoca a questa domanda.
Negli Stati Uniti, 14 stati richiedono che i creditori ipotecari paghino gli interessi sui conti vincolati a determinate condizioni e i mutuatari che soddisfano tali condizioni in quegli stati non devono preoccuparsi di questo problema. In alcuni di questi stati, la legge specifica i tassi di interesse minimi pagabili su tali conti e, in periodi in cui i tassi di interesse prevalenti sono bassi, i tassi di interesse dei conti vincolati potrebbero effettivamente essere superiori a quelli disponibili per i conti di risparmio e del mercato monetario.
Gli altri 36 stati, tuttavia, non richiedono ai finanziatori di pagare gli interessi sui conti vincolati. I mutuatari possono guadagnare interessi sui fondi di garanzia, ma l’unico modo per farlo è chiudere i loro conti di garanzia e pagare le tasse di proprietà e i premi assicurativi stessi quando dovuti. La maggior parte dei prestatori di mutui consentirà ai mutuatari di chiudere conti vincolati e pagare le proprie bollette assicurative e fiscali quando il loro capitale, ovvero la differenza tra il valore della proprietà e il saldo del mutuo in essere, è almeno il 20% del valore della proprietà e dei loro prestiti hanno almeno un anno senza ritardi di pagamento nei 12 mesi precedenti. Alcuni istituti di credito avranno requisiti aggiuntivi e potrebbero anche richiedere ai mutuatari di pagare una commissione per chiudere un conto di deposito a garanzia.
Pertanto, poiché di solito ci saranno costi aggiuntivi imposti ai mutuatari per chiudere i loro conti vincolati, i mutuatari dovrebbero determinare quanto tempo ci vorrà per raggiungere il pareggio, ovvero quanti mesi o anni ci vorranno per l’interesse guadagnato sul tipo di deposito a garanzia. fondi per superare l’importo perso per le tasse del prestatore. Potrebbe non essere finanziariamente prudente, ad esempio, assumersi la responsabilità di mantenere i fondi di garanzia sul proprio conto se il mutuatario prevede di vendere la proprietà prima di quel punto di pareggio.
Un mutuatario che soddisfa le qualifiche e decide di chiudere un conto vincolato dovrebbe aprire un conto effettivo – di solito un conto di risparmio o un conto del mercato monetario, o certificati di deposito a breve termine (CD), in una banca o in una cooperativa di credito – in cui per immagazzinare fondi prima dell’esborso all’autorità fiscale o alla compagnia di assicurazioni. A questo punto, è anche prudente esplorare la possibilità di sconti o crediti che potrebbero essere disponibili da entrambi e trarne vantaggio. Un vantaggio disponibile per i mutuatari con carte di credito che pagano premi sugli importi spesi è che possono addebitare le bollette assicurative e fiscali su tali carte. Supponendo che poi paghino immediatamente la società della carta di credito, hanno il vantaggio aggiuntivo dei premi derivanti dall’utilizzo della carta di credito.
Ci sono vantaggi nell’assumersi la responsabilità di pagare i propri premi assicurativi e le tasse sulla proprietà da soli, piuttosto che presumere che il creditore ipotecario paghi adeguatamente quelle bollette. Primo tra questi è l’assoluta consapevolezza che le bollette vengono pagate e che i fondi sono correttamente contabilizzati; i problemi con i conti vincolati sono una delle principali lamentele che i proprietari di case americani hanno con i loro prestatori di mutui. Inoltre, un vantaggio nascosto di pagare i propri premi assicurativi e le tasse sugli immobili è che quando il mutuo è stato estinto, non c’è difficoltà nel trasferire la responsabilità di tali pagamenti dal creditore. In alcuni casi, i proprietari di case i cui mutui erano stati ritirati non avevano l’abitudine di pagare i premi assicurativi del proprietario della casa e non li facevano, e le compagnie di assicurazione hanno annullato le polizze per mancato pagamento del premio.
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