In generale, se un debitore prende più prestiti su una proprietà o un oggetto, il prestito più vecchio ha la priorità sui prestiti più recenti. Se un debitore desidera rendere un prestito più vecchio a un prestito più recente, i creditori associati a ciascun prestito devono sottoscrivere un accordo di subordinazione. Un accordo di subordinazione è semplicemente un documento legale stipulato tra due o più parti che desiderano modificare la priorità legalmente stabilita dei prestiti.
In sostanza, un contratto di subordinazione ha l’effetto di dare priorità a un prestito junior rispetto a un prestito senior. Ciò è particolarmente importante se si verifica un evento come una preclusione perché un prestito che ha lo status di senior viene normalmente estinto per intero prima che i pagamenti siano diretti a più debiti junior. Se più creditori hanno interesse in una proprietà o in un oggetto, un creditore senior può accettare di subordinare alcuni, ma non tutti, i creditori junior.
Gli accordi di subordinazione sono più comunemente utilizzati nei mutui per modificare la priorità che i titolari di pegno hanno su un immobile. Possono anche applicarsi ad altri tipi di interessi sul debito, come leasing o prestiti bancari. Inoltre, questi accordi sono talvolta utilizzati per i diritti sull’acqua. Ad esempio, un titolare dei diritti idrici senior può concedere la priorità a un titolare junior attraverso un accordo di subordinazione.
Un contratto di subordinazione ipotecaria viene in genere stipulato tra due o più istituti di credito che hanno concesso prestiti su un immobile tramite un’ipoteca o un atto di fiducia. Si verifica spesso quando il proprietario dell’immobile ha acceso una prima e una seconda ipoteca e desidera rifinanziare la prima ipoteca. Prima che il rifinanziamento possa aver luogo, il creditore associato alla prima ipoteca può richiedere al creditore associato alla seconda ipoteca di firmare un accordo di subordinazione. Cantando l’accordo, il secondo prestatore accetta che il prestito rifinanziato sarà il prestito più senior.
Se alla fine la proprietà diventa oggetto di un procedimento di pignoramento, qualsiasi denaro recuperato andrà prima a rimborsare il prestito con la massima priorità fino a quando non sarà stato completamente pagato. L’eventuale somma residua verrebbe quindi applicata al prestito subordinato. La maggior parte degli accordi di subordinazione ipotecaria deve essere depositata presso gli uffici catastali locali.
In genere, per essere valido, un patto di subordinazione deve essere scritto e firmato dai due creditori che intendono esserne vincolati. Anche un debitore può essere fatto parte del contratto. In alcuni casi, un accordo di subordinazione fa parte di un contratto più ampio. In questa situazione, viene solitamente definita clausola di subordinazione.