La titrisation de prêts hypothécaires représente une rupture avec les modèles traditionnels de prêt immobilier dans lesquels l’institution financière à l’origine d’un prêt conserve le billet à ordre et le risque de défaut jusqu’à l’échéance de l’obligation. Au lieu de cela, la titrisation est un processus dans lequel les prêteurs octroient des prêts hypothécaires, puis les vendent à des entités capables de regrouper un grand nombre de billets hypothécaires en produits de titres destinés à répartir le risque de crédit entre plusieurs parties. Les banques d’origine étant ainsi libérées du risque à long terme présenté par un important portefeuille de prêts hypothécaires, elles sont en effet incitées à consentir autant de prêts que possible pour générer le maximum de frais. De plus en plus populaire dans les années 1990, la titrisation hypothécaire s’est en grande partie interrompue aux États-Unis à partir de 2007, lorsque l’effondrement du marché immobilier américain a commencé à se révéler.
La diversification des risques par la titrisation implique la vente du billet à ordre à des entreprises ayant la capacité de transformer nombre de ces billets en un titre disponible à l’achat par les investisseurs. Les actifs hypothécaires sont souvent vendus à un véhicule à usage spécial (SPV), ou à une fiducie, pour garantir le droit de l’investisseur aux paiements de principe et d’intérêts. Le risque de défaut sur l’hypothèque sous-jacente est ainsi déplacé vers les investisseurs et loin de la banque d’origine. Le marché de ces types de produits de valeurs mobilières a traditionnellement inclus des particuliers, des municipalités, des personnes morales et d’autres investisseurs institutionnels. Les prêts regroupés dans ce type de processus peuvent inclure des prêts immobiliers résidentiels et des prêts commerciaux.
Aux États-Unis, la titrisation de prêts hypothécaires impliquant des prêts Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae parrainés par le gouvernement fédéral est généralement réalisée de l’une des trois manières principales suivantes. Les billets peuvent être regroupés et vendus en tant que titres unifiés et pass-through. Alternativement, les intérêts et les montants en principal des pools de prêts peuvent être divisés et vendus sous forme de flux séparés.
Enfin, il existe la possibilité de vendre des obligations hypothécaires garanties (CMO), également appelées tranches, qui comportent des degrés de risque variables pour les investisseurs. Les tranches les plus élevées sont celles qui offrent le moins de risque mais des rendements plus modestes. Les tranches inférieures sont caractérisées par un risque plus élevé, mais aussi par le potentiel de générer des profits massifs.
Les partisans de la pratique de la titrisation hypothécaire vantent souvent le fait que le processus permet une plus grande disponibilité des prêts immobiliers et offre aux investisseurs un moyen de gagner des rendements substantiels. D’autres pensent que les pratiques de titrisation hypothécaire qui ont prévalu depuis le début du boom immobilier jusqu’à la fin de 2007 ont considérablement aggravé la crise financière mondiale. Certains prétendent que le blâme devrait incomber principalement aux agences de notation et aux banques d’investissement, qui, selon eux, ont mis en commun de manière imprudente des prêts hypothécaires à risque risqués et les ont présentés aux investisseurs comme étant beaucoup plus sûrs qu’ils ne l’ont finalement été.