Auch als Sheriff’s Sale bekannt, ist ein Zwangsverkauf ein gerichtlich angeordneter Verkauf von Eigentum, um eine ausstehende Schuld zu begleichen. Der Verkauf wird erzwungen, weil der Eigentümer der Immobilie unfreiwillig seinen Besitz veräußert. Ein solcher Verkauf kommt in der Regel erst dann zustande, wenn alle zumutbaren Bemühungen um eine Zusammenarbeit mit dem Schuldner ausgeschöpft sind und der Gläubiger sich für den Rechtsweg entschieden hat.
Ein Zwangsverkauf von Immobilien kann als Mittel zur Begleichung nahezu jeder Art von Schulden erfolgen. Einer der häufigsten Gründe für diese Art des gerichtlich angeordneten Verkaufs ist, dass ein Schuldner mit einer Hypothek in Verzug geraten ist. Unter der Annahme, dass der Schuldner über keine anderen Vermögenswerte verfügt, die zur Begleichung der Schuld herangezogen werden können, wird die Immobilie unter der Gerichtsbarkeit verkauft, wobei der Verkaufserlös an den Hypothekengeber weitergeleitet wird.
In vielen Ländern können Vermieter auch bei verspäteten Zahlungen bei der Miete von Wohn- oder Gewerbeimmobilien gerichtliche Schritte einleiten. Wenn es keine andere Möglichkeit gibt, die erforderlichen Mittel vom Schuldner zu beschaffen, kann ein Richter anordnen, dass das Eigentum der Person, einschließlich Fahrzeuge oder Einrichtungsgegenstände, von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden beschlagnahmt und in einer öffentlichen Versteigerung verkauft wird. Der Verkaufserlös wird nach vollständiger Begleichung der Gerichtskosten dem Vermieter angedient.
Es ist wichtig zu beachten, dass in den meisten Gerichtsbarkeiten das Verfahren zur Erlangung eines Urteils und zum Zwangsverkauf von Immobilien ein langwieriger Prozess ist. Häufig muss der Geschädigte nachweisen können, dass alle zumutbaren Anstrengungen unternommen wurden, um mit dem Beklagten einen Zahlungsplan auszuarbeiten. Selbst dann kann der Prozess bis zur Zwangsversteigerung mehrere Monate dauern, bevor eine Entscheidung gefällt wird, und dann noch mehr Zeit, bis der Verkauf tatsächlich stattfindet. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um andere Vermögenswerte als Immobilien handelt.
Die gerichtlichen Verfahren, die befolgt werden müssen, um ein Urteil zu erwirken und Anweisungen von einem Richter zu erhalten, um eine Zwangsversteigerung zu planen, sind nicht nur zeitaufwändig, sondern können auch etwas teuer sein. Aus diesem Grund neigen Kreditgeber dazu, alle erdenklichen Ansätze auszuprobieren, bevor sie einen Schuldner verklagen. In ähnlicher Weise wird ein Vermieter oft versuchen, eine gütliche Beilegung der Angelegenheit zu finden, ohne dass ein Gerichtsverfahren erforderlich ist. Wenn der Kreditgeber oder Vermieter der Ansicht ist, dass die Kosten eines Rechtsstreits letztendlich die ursprünglichen Schulden übersteigen würden, ist es nicht ungewöhnlich, dass die Sache zum Inkasso übergeben wird, anstatt sich die Mühe zu machen, ein Urteil zu erwirken und den Verkauf der Immobilie zu erzwingen oder andere Vermögenswerte.