Il processo di preclusione è il meccanismo legale attraverso il quale un creditore o un titolare di pegno può legalmente ottenere il controllo di un immobile da un debitore che non ha rispettato i termini di un mutuo o di un contratto di debito. Diversi stati e nazioni hanno leggi in vigore che specificano quanto velocemente un titolare di pegno può precludere dopo un mancato pagamento. Un proprietario di casa perde tutti i diritti di proprietà su una proprietà dopo che il titolare del privilegio lo preclude.
Quando un mutuatario non riesce a effettuare un pagamento ipotecario tempestivo, la società ipotecaria normalmente applica una penale e notifica alle agenzie di credito il ritardo nel pagamento. Molti istituti di credito cercano di accogliere i mutuatari che sono rimasti indietro con le rate del mutuo perché il processo di preclusione può essere costoso. Gli agenti di riscossione impiegati dalla banca tentano di contattare il mutuatario e riscuotere il debito non pagato. I finanziatori possono scegliere di precludere i mutuatari che non possono permettersi i pagamenti o consentire al mutuatario di tentare una vendita pre-preclusione.
Le vendite di pre-preclusione coinvolgono mutuatari che non sono in grado di vendere le loro case perché il prezzo di mercato è sceso al di sotto del saldo del mutuo dovuto e ora non possono più permettersi di pagare il mutuo. Il titolare del pegno si impegna a consentire al mutuatario di vendere la casa per un importo inferiore all’importo dovuto per il mutuo. Queste vendite sono anche conosciute come “vendite allo scoperto” e sia il mutuatario che il titolare del pegno devono concordare un prezzo con un acquirente prima che la casa possa essere venduta. I mutuatari che riescono a negoziare con successo una vendita allo scoperto evitano la preclusione ma, se un accordo non può essere raggiunto, il creditore normalmente procede con il processo di preclusione.
Un titolare di pegno chiede al tribunale locale di pignorare la casa. Un giudice esamina i documenti relativi sia al collocamento del privilegio sia alla prova da parte del prestatore che il mutuatario è inadempiente all’obbligo di pegno. I mutuatari hanno il diritto di impugnare una preclusione ma generalmente, se il mutuante può dimostrare che il mutuatario è inadempiente, il giudice consente al titolare del privilegio di pignorare la casa. Un trasferimento di atto è registrato presso il tribunale che trasferisce la casa dal mutuatario al titolare del pegno. Il processo di preclusione della sentenza del tribunale termina con il titolare del pegno che vende la proprietà e utilizza i fondi raccolti per saldare il debito del mutuatario.
Il processo di preclusione può essere costoso per il titolare del pegno in termini di spese legali. Alcuni titolari di privilegi mettono all’asta case pignorate a un prezzo inferiore a quello di mercato per evitare costi di manutenzione a lungo termine. I finanziatori che non mettono all’asta case spesso ricevono offerte più alte vendendo case con l’assistenza di agenti di quotazione, ma le commissioni e le tasse degli agenti riducono i proventi della vendita.
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