Un rilievo di proprietà è uno schizzo o una mappa di un pezzo di terra che mostra i confini della proprietà e le caratteristiche fisiche, come fiumi, torrenti e strade. Alcuni rilievi rilevano anche informazioni topografiche, come l’elevazione e la densità del suolo; i documenti residenziali in genere mostrano anche l’ubicazione delle case e di altre strutture. Nella maggior parte dei casi, queste mappe sono trattate come documenti ufficiali e possono essere utilizzate per risolvere controversie sulla proprietà, calcolare il valore del terreno e determinare la storia della proprietà, tra le altre cose. Il modo in cui vengono preparati i sondaggi e cosa contengono esattamente può variare da luogo a luogo e molto dipende dal tipo di proprietà in questione. Tuttavia, gli obiettivi principali, ovvero la creazione di un registro permanente del posizionamento dei terreni e dei confini di proprietà, sono più o meno coerenti su tutta la linea.
Sondaggi residenziali
Le indagini sulla proprietà possono essere eseguite per terreni residenziali, commerciali e non edificati e tendono a seguire regole leggermente diverse in ciascuna categoria. Le indagini residenziali sono solitamente le più comuni e sono disponibili in due forme fondamentali. Il primo è un sondaggio sulla “posizione della casa”, talvolta chiamato anche sondaggio “drive-by”, e il suo obiettivo è mostrare la posizione della casa e di altre grandi strutture sulla proprietà, nonché l’orientamento di tali strutture in relazione gli uni agli altri.
Indagini più dettagliate, spesso chiamate indagini catastali, in genere contengono molte più informazioni. Mentre le mappe di posizione delle case danno ai proprietari un’idea di cosa è presente e dove, un documento catastale di solito fornisce un senso di autorità per quanto riguarda i confini, le servitù e le linee di proprietà. I geometri in genere si recano presso la proprietà ed effettuano misurazioni in tempo reale, che vengono confrontate con i documenti catastali archiviati per creare un quadro più completo di ciò che si trova e dove.
Considerazioni per terreni commerciali
Le mappe delle proprietà commerciali a volte includono la posizione di edifici e strutture, ma di solito si concentrano sui confini della zonizzazione e sulle restrizioni all’uso della proprietà. La “zonizzazione” è un processo utilizzato da molti governi locali per controllare che tipo di attività può accadere su un dato pezzo di terra. La maggior parte delle zone viene disegnata utilizzando una griglia su ampie aree; un sondaggio sulla proprietà può dare agli imprenditori una buona idea di dove si trovano all’interno di quella griglia.
Di solito anche le servitù e le strade di proprietà locale sono una parte importante di queste indagini. Molte città e paesi richiedono che alcune porzioni di terreno altrimenti di proprietà privata siano mantenute libere da ostacoli per consentire ai funzionari locali l’accesso per riparare e mantenere cose come linee di pubblica utilità, servizi sanitari e gasdotti. Le imprese che violano o ostacolano queste servitù sono spesso soggette a multe.
Proprietà non sviluppata
Le indagini sui terreni liberi sono di solito molto più semplici dei progetti residenziali o commerciali e, nella maggior parte dei casi, comportano poco più di una nota dei confini e delle servitù della proprietà. Anche i diritti fondiari preesistenti sono importanti. In molte foreste, ad esempio, taglialegna e naturalisti possono entrare e utilizzare liberamente le risorse; le spiagge non sviluppate hanno spesso diritti di accesso per i residenti locali. Queste informazioni vengono solitamente annotate nelle indagini sul terreno come un modo per tenere traccia non solo di dove si trova il terreno, ma anche di come viene utilizzato.
Chi fa il rilievo?
I proprietari terrieri possono spesso disegnare le proprie indagini in modo abbastanza accurato studiando i registri fondiari e guardando i documenti comunali ufficiali, ma è improbabile che questo tipo di indagine “fatta in casa” sia definitiva. La maggior parte delle persone assume geometri imparziali di terze parti per redigere mappe più autorevoli. Questi individui a volte lavorano per società di rilevamento indipendenti, sebbene possano anche essere nominati dai tribunali o da altri enti governativi.
Ruolo nelle transazioni fondiarie
Le perizie immobiliari sono condotte più frequentemente quando la terra viene venduta. Sia gli acquirenti che i venditori di solito vogliono un’immagine chiara di dove si trovano i confini e le servitù, e anche stabilire confini precisi può aiutare quando si tratta di stabilire un prezzo equo. Molte leggi e ordinanze locali richiedono effettivamente ai venditori di includere anche sondaggi ufficiali nei loro documenti di vendita. Ciò crea un record ufficiale permanente e può anche aiutare a evitare errori o frodi.
Importanza per gli istituti di credito ipotecario
I prestatori di mutui spesso desiderano un sondaggio prima di prestare denaro a investitori residenziali o commerciali, e anche molti assicuratori di titoli lo richiedono. Anche se questo è stato fatto in passato, i finanziatori in genere vogliono qualcosa di molto recente, spesso datato entro sei mesi dalla data di chiusura. Un’indagine aggiornata sulla proprietà rifletterà eventuali modifiche recenti alla proprietà, come l’aggiunta di una recinzione o di un vialetto; prenderà nota anche dei cambiamenti d’uso, come il passaggio da un ristorante a un edificio per uffici. Il rapporto fornisce a tutti coloro che sono coinvolti in un trasferimento di terra un quadro chiaro di esattamente ciò che viene acquistato, nonché un’idea aggiornata del valore del terreno in tempo reale, tenendo conto dell’inflazione e dei prezzi correnti dei terreni.
Risoluzione delle controversie
Le mappe dettagliate possono anche essere molto utili quando si tratta di fornire una visione autorevole su dove, esattamente, si ferma la terra di una persona e inizia quella dell’altra. Le controversie tra vicini sui confini della proprietà sono abbastanza comuni. Un’indagine sulla proprietà stessa può essere sufficiente per risolvere una controversia più amichevole, ma per questioni più grandi, come quando un vicino vuole costruire qualcosa su un terreno che l’altro ritiene essere suo, la questione potrebbe dover essere decisa in tribunale. I giudici richiedono quasi sempre un’indagine oggettiva della proprietà in questi casi, a volte effettivamente eseguita da un geometra nominato dal tribunale. I documenti più recenti vengono spesso confrontati con i sondaggi più vecchi archiviati presso la città o la contea al fine di stabilire chi possiede cosa.
Le controversie commerciali spesso utilizzano questo tipo di documenti per determinare cosa si può o non si può fare con determinate proprietà. Un imprenditore che vuole allestire qualcosa come un mattatoio o un deposito di cianfrusaglie – entrambe cose che influenzerebbero altre attività vicine e i loro clienti – può ordinare un sondaggio per assicurarsi di essere nella zona giusta per l’attività, o per chiarire se c’è o meno spazio sufficiente. Le leggi locali di solito richiedono una certa distanza tra le cosiddette attività “fastidiose” e i vicini, e un’indagine sulla proprietà può essere un modo definitivo per vedere se tali requisiti di spazio sono soddisfatti.
Rinnovazione
In particolare quando si tratta di immobili residenziali, i lavori di ristrutturazione sono un altro motivo comune per fare un’indagine. Le persone che cercano di aggiungere cose come piscine o capannoni, o che vogliono estendere le stanze verso l’esterno, di solito devono prima capire dove si trova il confine della loro proprietà. I proprietari di abitazione che inconsapevolmente invadono la terra di un vicino spesso sostengono il costo dell’abbattimento e del trasferimento dei progetti di ristrutturazione, che possono essere molto costosi e sgradevoli. Nella maggior parte dei casi, questo vale anche per i progetti paesaggistici. Una persona che pianta alberi o arbusti in quello che pensa sia solo il suo giardino può darli inconsapevolmente al suo vicino.
Accertamento fiscale
Molti paesi e località valutano l’imposta sulla proprietà in base alle dimensioni e al valore relativi del terreno e molte autorità fiscali consultano i sondaggi per ottenere cifre di valutazione di base. L’imposta sulla proprietà è spesso alquanto complessa e dipende dal valore sia del terreno che delle strutture. I sondaggi di solito non sono del tutto definitivi in questo ambito, ma possono offrire un punto di partenza. Danno ai funzionari delle tasse una buona idea di quanto sia grande la terra, il che può aiutarli a calcolare quanto vale; possono anche dare ai proprietari terrieri un’idea di come verranno valutate le tasse e una stima di ciò che è probabile che debbano.