I titoli garantiti da ipoteca commerciali sono un tipo di investimento in cui il reddito proviene da pagamenti ipotecari. I mutui riguardano immobili commerciali, come edifici per uffici e fabbriche, piuttosto che immobili residenziali. Questo teoricamente riduce il rischio per gli investitori, poiché i mutuatari ipotecari commerciali hanno meno probabilità di rimborsare anticipatamente i prestiti rispetto ai mutuatari residenziali.
Un titolo garantito da ipoteca coinvolge istituti di credito ipotecario, come le banche, che vendono i diritti a ricevere rimborsi su più prestiti. Questi prestiti vengono quindi raggruppati insieme in modo che ogni investitore abbia una quota in un pacchetto globale che copre più mutui. Lo scopo di ciò è ridurre il rischio per gli investitori da parte di singoli mutuatari inadempienti sul mutuo. La tecnica di confezionamento significa che una particolare inadempienza ha solo un piccolo effetto sul reddito di rimborso complessivo, e questo piccolo effetto è a sua volta condiviso tra molti investitori. Ci sono però alcuni inconvenienti; la confezione significa che può essere più difficile valutare con precisione il rischio complessivo dei prestiti presi nel loro complesso.
Una delle differenze più significative tra i titoli garantiti da ipoteca commerciale e i titoli garantiti da ipoteca residenziali riguarda l’emissione del rimborso anticipato. Quando un mutuatario rimborsa anticipatamente il saldo dovuto, il reddito totale del creditore è inferiore. Questo perché, nonostante le penali di rimborso anticipato, il creditore perde ancora i futuri pagamenti di interessi, che spesso possono superare l’importo del prestito stesso. Con un titolo garantito da ipoteca, questa perdita è sostenuta dagli investitori, che ottengono un reddito inferiore al previsto.
Almeno negli Stati Uniti, i mutui commerciali hanno generalmente maggiori probabilità di avere sanzioni salate per il pagamento anticipato, rendendo meno probabile che i mutuatari si avvalgano di questa opzione. In alcuni casi, al mutuatario può anche essere impedito di rimborsare anticipatamente il prestito in qualsiasi circostanza, o può essere bloccato per un certo numero di anni prima di poter rimborsare anticipatamente. Queste restrizioni riducono quindi il rischio di perdite legate al pagamento anticipato da parte degli investitori in titoli garantiti da ipoteca commerciale.
In alcuni casi, i titoli garantiti da ipoteca commerciale possono beneficiare del fatto che i mutui sottostanti abbiano una clausola rescissoria. Ciò significa che il mutuatario non può semplicemente pagare in contanti per estinguere il prestito prima. Invece, il mutuatario deve fornire al prestatore un prodotto di sicurezza per il valore equivalente, solitamente sotto forma di buoni del tesoro o note. Gli investitori otterranno quindi un interesse in questi titoli, il che dà un reddito molto affidabile e costante. In alcuni casi, la rinuncia non è obbligatoria per il mutuatario, ma piuttosto un’alternativa all’estinzione anticipata del prestito in contanti.
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