Le note di mutuo private sono prestiti creati in determinati casi in cui le proprietà immobiliari vengono vendute privatamente. Nelle transazioni che coinvolgono note ipotecarie private, l’acquirente ottiene la proprietà dal venditore o dal proprietario in base a una struttura di prestito condizionale concordata da entrambe le parti. Le parti coinvolte firmeranno un contratto, che è fondamentalmente la nota e che serve anche come prova che le parti hanno un particolare accordo commerciale. In genere, in questo accordo, l’acquirente accetta di effettuare un pagamento regolare al venditore fino al pagamento del prestito. Dopo aver completato questo accordo, tuttavia, il titolare della nota ipotecaria privato potrebbe scegliere di vendere la nota a una terza parte interamente o parzialmente.
Ci sono vari motivi per cui le persone creano queste note, e uno di questi è chiudere velocemente la vendita di una proprietà immobiliare, perché i prestiti istituzionali possono richiedere molto tempo e/o difficili da ottenere, in alcuni casi. Ad esempio, le banche commerciali, i fondi pensione o le compagnie assicurative potrebbero avere criteri rigorosi per l’estensione dei prestiti ipotecari. Molte persone potrebbero non soddisfare i criteri stabiliti da queste organizzazioni, il che potrebbe ridurre il mercato per determinate proprietà. Quando un proprietario desidera vendere la sua proprietà ed è disposto ad assumersi qualche rischio, può utilizzare l’opzione delle note ipotecari private.
Affinché la proprietà possa essere trasferita dal venditore all’acquirente, entrambe le parti concordano termini specifici e normalmente stipulano e firmano un contratto di mutuo. I termini del contratto potrebbero indicare questioni quali l’importo degli interessi da pagare, il tasso di pagamento regolare e se è settimanale, bisettimanale o mensile. Verranno affrontati anche altri problemi, ad esempio quali azioni verranno intraprese dal venditore se l’acquirente smette di effettuare pagamenti regolari o semplicemente non è in grado di soddisfare eventuali pagamenti futuri. Quando un acquirente è inadempiente nei pagamenti, il titolare delle note di mutuo privato normalmente può sequestrare la proprietà e potrebbe scegliere di venderla a qualcun altro.
Le note ipotecari private possono anche essere vendute ad altri investitori. Ci sono molte ragioni per cui un titolare di una nota ipotecaria privata potrebbe scegliere di venderla a terzi. Uno dei motivi è che le note di mutuo private di solito forniscono un flusso regolare di reddito, ma il titolare potrebbe voler ottenere urgentemente una somma forfettaria di denaro per soddisfare un bisogno immediato. Quando vende la banconota, il nuovo titolare della banconota riceverà i pagamenti regolari. Questi accordi possono anche essere negoziati e personalizzati per creare un accordo commerciale reciprocamente vantaggioso.
Ci sono investitori e aziende specializzate nell’acquisto e nella vendita di titoli di mutui privati. Prima di acquistare la nota dall’attuale titolare, un investitore di solito valuterà qualsiasi potenziale rischio associato alla nota. Lui o lei valuterà anche il valore della proprietà che sostiene la nota e altri fattori, come la situazione finanziaria del debitore del mutuo. Le note di mutuo privato potrebbero essere indicate come note di riporto del proprietario, note di flusso di cassa, note finanziate dal proprietario o note finanziate dal venditore.
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