Il rapporto tra proprietario e inquilino a volte può diventare un po’ complicato. Di solito, i termini di un contratto di locazione scritto forniscono protezione legale per entrambe le parti, ma nel mondo reale, un pezzo di carta non è sempre l’ultima parola. Alcuni proprietari possono rendere una proprietà così inabitabile che gli inquilini sentono il forte obbligo di trasferirsi prima della fine del contratto di locazione. L’uso di tali tattiche per espellere illegalmente, o almeno non eticamente, gli inquilini indesiderati è chiamato sfratto costruttivo.
Lo sfratto costruttivo è in realtà la determinazione legale presa dopo che si è verificata una situazione offensiva. Ad esempio, un inquilino firma un contratto di locazione di 12 mesi per una casa con una camera da letto. Può pagare fedelmente l’affitto al proprietario per nove mesi. Quello che l’inquilino potrebbe non sapere è che il proprietario ora vuole vendere la casa e la proprietà a uno sviluppatore commerciale per un profitto significativo. Secondo i termini del contratto originario, l’inquilino ha diritto a godere dell’uso di quella casa per almeno 12 mesi. Ciò che accade durante il decimo mese può determinare se si è effettivamente verificato uno sfratto costruttivo.
Durante il decimo mese di locazione, il locatore ingaggia una ditta per smantellare il vialetto della casa affittata, costringendo l’inquilino a parcheggiare in strada. Anche se questo può essere un inconveniente, la casa stessa è ancora considerata abitabile. Se il proprietario decide di interrompere l’approvvigionamento idrico o rifiuta di riparare un riscaldatore, tuttavia, l’inquilino potrebbe iniziare ad avere una certa influenza legale nei confronti del proprietario. Deve segnalare il problema al locatore e concedere un tempo ragionevole per le riparazioni necessarie.
Se trascorre abbastanza tempo e l’acqua o il riscaldamento non vengono ripristinati, l’inquilino può uscire legalmente e non pagare il resto dell’affitto. Rendendo la casa inabitabile, il proprietario ha effettivamente “sfrattato” l’inquilino senza passare attraverso i canali legali appropriati. Questo dovrebbe essere considerato uno sfratto costruttivo, anche se un giudice o un mediatore potrebbe dover emettere tale sentenza in un successivo procedimento legale. In questo caso specifico, il locatore avrebbe meno probabilità di citare in giudizio l’ex inquilino per inadempimento contrattuale, poiché il locatore potrebbe comunque beneficiare della vendita dell’immobile.
Lo sfratto costruttivo è considerato una tattica illegale, poiché il proprietario crea deliberatamente condizioni subumane per i suoi inquilini. Anche altre violazioni del contratto di locazione possono essere interpretate come sfratto costruttivo, come non fornire un preavviso di 24 ore prima di entrare nell’appartamento di un inquilino. A volte, una raccolta di violazioni minori può essere considerata uno sfratto costruttivo se considerata nel suo insieme.
Un elemento importante quando si cerca di rivendicare uno sfratto costruttivo è la documentazione. Un inquilino deve liberare i locali prima di presentare una domanda di sfratto costruttivo contro il proprietario. Prima di partire, tuttavia, l’inquilino dovrebbe scattare fotografie o riprendere video della proprietà come appariva al momento della vacanza. I professionisti possono anche essere assunti per ispezionare i locali alla ricerca di prove di condizioni di vita pericolose. I test ambientali possono anche essere eseguiti per dimostrare eventuali rischi biologici. In molte controversie proprietario/inquilino, un giudice o un mediatore deve essere convinto che si sia effettivamente verificato uno sfratto costruttivo.