Un appartamento cooperativo è un’unità abitativa che una persona può occupare dopo l’acquisto
parti
nei
società
che possiede la cooperativa. Invece di acquistare effettivamente la proprietà, il residente acquista solo in una società – negli Stati Uniti, di solito una società a responsabilità limitata (
LLC
) — proprietaria dell’edificio. Ci sono sia vantaggi che svantaggi in questo tipo di sistemazione abitativa, ma molte cooperative sono considerate proprietà altamente desiderabili, in particolare quelle nei quartieri benestanti. Sebbene spesso paragonate ai condomini, le cooperative differiscono notevolmente nel metodo di proprietà e nel processo di richiesta di residenza.
Come Funziona
Un condominio cooperativo è di proprietà di una società senza scopo di lucro. Le persone possono acquistare azioni della società, che conferisce loro il diritto di abitare in una determinata unità dell’edificio e un voto nelle questioni che riguardano la cooperativa nel suo insieme. In generale, più grande è l’appartamento, più voti ha il proprietario. Le cooperative generalmente eleggono o fanno partecipare ogni membro a un consiglio di rappresentanza, che gestisce le questioni e fa rispettare lo statuto della cooperativa. I residenti devono anche pagare un canone mensile, che va a pagare il mutuo per l’edificio della cooperativa e copre le spese di manutenzione, assicurazione, tasse sugli immobili, alcune utenze e gli stipendi di eventuali dipendenti dell’edificio.
Vantaggi
A molte persone piace l’ambiente di vita delle cooperative, poiché tendono ad avere un basso ricambio di vicini, tutta la manutenzione e le riparazioni sono curate dalla società e hanno voce in capitolo in molti aspetti dell’edificio. Inoltre, avere così tante persone che lavorano insieme può rendere più facile ottenere nuovi servizi dai governi locali o ottenere sconti su cose come utenze o servizi di pulizia. Questo tipo di accordo elimina anche la necessità di un proprietario esterno, che può accelerare questioni come riparazioni o sfratti. Gli appartamenti cooperativi possono fornire servizi che non si trovano in altre sistemazioni abitative, come cooperative di credito, club per l’acquisto di cibo e attività pianificate. In generale, le cooperative sono più sicure di altri tipi di alloggi e hanno meno casi di vandalismo.
Trasferire l’appartenenza a un appartamento cooperativo può essere più facile che vendere un altro tipo di alloggio, poiché, finché il consiglio approva la vendita, il residente deve solo trasferire un certificato azionario al nuovo residente. Questo elimina la necessità di scartoffie come atti. Inoltre, alcune delle tasse mensili sono deducibili dalle tasse in alcune regioni e, poiché la società di solito non ha fini di lucro, le tasse di solito non aumentano a meno che non sia necessario mantenere o mantenere l’edificio.
Svantaggi
Uno dei principali svantaggi di questo tipo di sistemazione abitativa è il processo necessario per acquistarne uno. Tutti i potenziali membri di un appartamento in cooperativa devono essere approvati dal consiglio di amministrazione e il processo di verifica è solitamente esteso. In genere include elementi come la storia creditizia del richiedente, il background personale, se il richiedente possiede animali domestici o altre proprietà e se il richiedente sarebbe compatibile con i residenti esistenti. I tabelloni per le cooperative in aree esclusive possono essere estremamente selettivi. Inoltre, il consiglio ha il potere di sfrattare i residenti se non rispettano le regole dell’edificio, e spesso lo fa molto rapidamente se vengono infrante alcune regole o se non vengono pagate le rette mensili.
Ci sono anche diversi svantaggi finanziari per le cooperative. In generale, gli acconti per le azioni sono più alti rispetto ad altri tipi di alloggi e le banche potrebbero esitare a finanziare prestiti per azioni, poiché non sono stabili quanto la proprietà reale. Ciò è particolarmente vero nel caso delle cooperative di locazione di terreni, in cui la società proprietaria della cooperativa affitta, ma non possiede, il terreno fisico su cui è costruito l’edificio. Questa situazione è rischiosa anche per i residenti, poiché la cooperativa e tutti i residenti potrebbero doversi spostare se il proprietario terriero decide di non rinnovare il contratto di locazione. Inoltre, le tariffe mensili possono essere più elevate in alcune cooperative rispetto ad alcuni condomini.
Anche la vendita o il subaffitto possono essere un problema. Molti consigli non consentono affatto ai residenti di subaffittare i loro appartamenti, e quelli che lo fanno di solito richiedono che il consiglio approvi il subaffitto. Inoltre, alcune cooperative controllano quanto possono vendere gli appartamenti. Tutto ciò può rendere le cooperative meno attraenti come investimento immobiliare. D’altra parte, molte cooperative non accettano domande da persone che non vivranno nell’appartamento a tempo pieno, quindi questo potrebbe non essere un problema per i proprietari.
Rispetto ai condomini
La principale differenza tra un appartamento cooperativo e un condominio è il processo di acquisto e la proprietà. Le persone che vogliono acquistare un condominio non devono essere approvate da un consiglio e i residenti possiedono effettivamente la proprietà fisica e lo spazio all’interno del condominio, al contrario delle azioni di una società. Ciò significa che possono sublocarlo o venderlo a piacimento. Un proprietario di un condominio potrebbe anche dover pagare le tasse a un’Associazione dei proprietari di case (HOA) per prendersi cura delle spese di manutenzione e degli stipendi del personale, ma l’HOA di solito non è direttamente coinvolto con tutti i residenti come lo è il consiglio di amministrazione di una cooperativa. I residenti di un condominio tendono ad avere meno controllo su ciò che accade nell’edificio, ad esempio quando le aree comuni ottengono una nuova pavimentazione o quale servizio viene assunto per prendersi cura del prato.
Dal punto di vista finanziario, di solito è più facile ottenere un prestito o un finanziamento per acquistare un condominio piuttosto che per una cooperativa, poiché i condomini sono proprietà fisica e quindi più stabili delle azioni di una cooperativa. Inoltre, di solito non ci sono limiti a quanto il proprietario può vendere la proprietà, rendendoli una scelta migliore per gli investitori rispetto a una cooperativa. Le tasse sugli immobili, tuttavia, vengono valutate per ogni singola unità di un condominio, piuttosto che per l’intero edificio come nelle cooperative, che possono essere costose.