Eine zweite Treuhandurkunde ist ein Darlehen, das gegen den Wert einer Immobilie gewährt wird, wenn bereits ein solches Darlehen besteht. Immobiliendarlehen sind nach dem Datum ihrer Anheftung nummeriert. Wenn ein Hauskäufer beispielsweise ein Bankdarlehen für den Kauf eines Hauses erhält, gilt dieses Darlehen als die erste oder erste Treuhandurkunde. Wenn der Käufer später ein weiteres Darlehen für dieselbe Immobilie erhält, ist dieses Darlehen die zweite Treuhandurkunde. Zweite Treuhandurkunden sind gegenüber primären Treuhandverträgen nachrangig, und eine Primärurkunde muss immer zuerst abbezahlt werden. Aus diesem Grund gilt ein zweiter Treuhandvertrag als riskant und ist in der Regel mit einem hohen Zinssatz verbunden.
Treuhandurkunden sind Hypotheken sehr ähnlich. Meistens bestimmt das lokale Recht, ob ein Kreditnehmer eine Hypothek oder ein Treuhandinstrument verwendet, um eine Schuld zu garantieren. In den Vereinigten Staaten ist es Sache der einzelnen Staaten, sich entweder als „Hypothekenstaaten“ oder „Truststaaten“ zu identifizieren, basierend auf den dort geltenden Immobilien- und Konkursgesetzen. Der Hauptunterschied liegt in der Anzahl der beteiligten Parteien.
In einer Hypothekensituation gibt es zwei Parteien: den Kreditgeber und den Kreditnehmer. In einem Trust gibt es drei: den Kreditgeber, den Kreditnehmer und einen Treuhänder, der das Eigentum an der Immobilie zugunsten des Eigentümers hält. In den meisten Fällen, insbesondere bei Treuhandverträgen, die über Banken oder andere große Unternehmen ausgehandelt werden, sind Treuhänder und Kreditgeber identisch. Es ist daher oft der Fall, dass Hypotheken und Trusts nicht voneinander zu unterscheiden sind.
Die häufigste Verwendung für Treuhandverträge ist die Kapitalbeschaffung für den Kauf von Immobilien. Häuser kosten im Allgemeinen mehr, als ein Käufer im Voraus bezahlen kann, und ein Treuhandvertrag stellt einen Schuldschein dar, der dem Käufer Zugang zu einem bestimmten Geldbetrag gibt, der von der Rückzahlung nach einem bestimmten Zeitplan mit Zinsen abhängig ist. Es kommt jedoch häufig vor, dass der Geldbetrag, den ein Kreditgeber einem Käufer zu zahlen bereit ist, geringer ist, als der Käufer für den Kauf seines gewünschten Hauses benötigt. In diesem Fall kann der Kreditgeber eine zweite Treuhandurkunde entweder bei einem anderen gewerblichen Kreditgeber oder beim Verkäufer selbst beantragen. Die zweite Treuhandurkunde füllt die Lücke zwischen dem Kaufpreis und dem geliehenen Geldbetrag der ersten Treuhandurkunde.
Kreditnehmer können auch später eine zweite Treuhandurkunde beantragen. Für die meisten Menschen ist ein Haus das größte Kapital, das sie besitzen. Die Aufnahme eines Darlehens gegen dieses Eigenkapital ist eine Möglichkeit, Geld freizusetzen, das für Reparaturen oder Verbesserungen verwendet werden kann. Manchmal kann Geld aus einer Eigentumsurkunde auch für Ausgaben verwendet werden, die nichts mit dem Eigenheim zu tun haben, wie zum Beispiel die Begleichung anderer Schulden oder den Kauf eines Autos.
Zweite Vertrauensurkunden werden normalerweise mit viel engeren Bedingungen gewährt als erste Vertrauensurkunden. Dies liegt an dem erhöhten Risiko für den Kreditgeber, dass das Geld möglicherweise nie zurückgezahlt wird. Trusts müssen immer in der Reihenfolge ihrer Gewährung zurückgezahlt werden. Wenn beispielsweise ein Kreditnehmer in Konkurs geht, wird sein Vermögen liquidiert und der erste Trust muss vollständig abbezahlt werden, bevor ein zweiter Trust-Inhaber eine Zahlung erhält.
Das Risiko einer Zwangsvollstreckung ist auch etwas, das ein Kreditgeber in Betracht ziehen wird. Wenn der Kreditnehmer mit dem ersten Trust in Verzug ist, kann dieser erste Eigentümer die Immobilie ausschließen. In diesem Fall werden in der Regel alle Nachrangpfandrechte, einschließlich der zweiten Treuhandurkunde, vernichtet. Eine zweite Treuhandurkunde kann den Kreditnehmer auf Erfüllung der Treuhandbedingungen verklagen, aber wenn der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, zu zahlen, nützt eine Klage im Allgemeinen wenig. Auch ein gerichtliches Urteil gegen einen Kreditnehmer ist bei Insolvenz des Kreditnehmers praktisch nicht vollstreckbar.
SmartAsset.