Dienstbarkeiten ermöglichen die Nutzung eines Grundstücks durch eine andere Person als den Eigentümer, ohne das Eigentum zu übertragen. Eine Dienstbarkeit kann entweder mit dem Grundstück mitlaufen oder einer Einzelperson zugewiesen werden. Wenn die Dienstbarkeit einer Person zugute kommt und nicht an das Land gebunden ist, wird sie als Bruttodienstbarkeit bezeichnet. Im Gegensatz dazu sind dazugehörige Dienstbarkeiten mit dem Land verbunden – wenn das Land verkauft wird, wird die Dienstbarkeit mit dem Land fortgesetzt. Diese Art der Dienstbarkeit wird mit der Urkunde und dem Titel vermerkt, eine Bruttodienstbarkeit hingegen nicht.
Eine Bruttodienstbarkeit geht nicht mit der Immobilie über, wenn sie verkauft wird, und die Person, die von der Dienstbarkeit profitiert, kann die Dienstbarkeit nicht übertragen. Der Dienstbarkeitsvertrag wird zwischen zwei Personen geschlossen, die eine Dienstbarkeit auf einem Grundstück erteilen, das einer der Personen gehört. Eine Liegenschaft, die die Last der Dienstbarkeit trägt, ist die Dienstbarkeitsmiete.
Zum Beispiel hat Landbesitzer A einen Teich auf seinem Grundstück. Er kann Person B eine Dienstbarkeit erteilen, um Zugang zum Teich zum Angeln zu erhalten. Person B muss kein Grundstück besitzen oder in einer bestimmten Entfernung von Grundbesitzer A wohnen, um von einer Bruttodienstbarkeit zu profitieren.
Person B kann die Dienstbarkeit nicht verkaufen oder teilen. Es ist zu ihrem persönlichen Vorteil. Wenn Landbesitzer A sein Grundstück verkauft, wird die Dienstbarkeit nicht automatisch fortgesetzt. Person B müsste sich für eine neue Dienstbarkeit an den neuen Eigentümer wenden. Da die Last der Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Grundeigentümers A liegt, handelt es sich um die Dienstbarkeitsmiete.
Es ist wichtig, eine Dienstbarkeit in Brutto zu dokumentieren, um beide Parteien zu schützen. Wenn Sie den Dienstbarkeitsvertrag schriftlich niederlegen und den Umfang und die Dauer der Dienstbarkeit festlegen, können zukünftige Missverständnisse vermieden werden. Ohne einen schriftlichen Vertrag haben die Personen bei Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten nichts, worauf sie zurückgreifen können.
Dienstbarkeiten in Brutto und Dienstbarkeiten nachgeordnet sind beides geplante Dienstbarkeiten. Die Erlaubnis wird einer oder mehreren Personen erteilt, ein Grundstück zu nutzen. Wenn jemand ein Grundstück über einen längeren Zeitraum ohne Erlaubnis nutzt, kann dies zu einer verordnenden Dienstbarkeit führen. Dies ist eine feindliche Dienstbarkeit und kann schließlich zum Verlust der Nutzung oder des Eigentums an dem betreffenden Teil des Eigentums führen. Die Mindestdauer der feindlichen Nutzung, um eine Dienstbarkeit zu errichten, variiert je nach lokalem Recht zwischen fünf und mehr als 30 Jahren.