Wenn ein Hausbesitzer seine Hypothekenzahlungen nicht leisten kann, hat der Kreditgeber in der Regel ein vertragliches Recht, das Eigentum des Hausbesitzers zu beschlagnahmen und zurückzufordern. Dieses Phänomen wird als Zwangsvollstreckung bezeichnet. Wenn die Zwangsvollstreckung durch ein Gerichtsverfahren durchgeführt wird, wird dies als gerichtliche Zwangsvollstreckung bezeichnet. Im Wesentlichen erlässt ein Gericht während eines gerichtlichen Zwangsvollstreckungsverfahrens ein Urteil zugunsten des Kreditgebers und genehmigt den Verkauf des Hauses durch einen Sheriff. Der Verkaufserlös dient der Befriedigung der ausstehenden Hypothekenschuld.
Während eines typischen gerichtlichen Zwangsvollstreckungsverfahrens reicht der Kreditgeber eine Beschwerde und eine Mitteilung von Lis Pendens beim Gericht ein. Im Großen und Ganzen beschreiben diese Dokumente die ausstehenden Schulden und erklären, warum dem Kreditgeber die Zwangsvollstreckung der Immobilie gestattet werden sollte. Die Wohnungseigentümer müssen in der Regel über die Beschwerde informiert werden. Typischerweise erfolgt die Benachrichtigung durch direkte Zustellung, per Post oder durch Veröffentlichung in einer Zeitung. Hausbesitzer haben im Allgemeinen das Recht, vor Gericht zu erscheinen, um ihre Seite der Geschichte zu erzählen.
Wenn das Gericht feststellt, dass die Schuld im Gegensatz zu den Bedingungen des Hypothekenvertrags zwischen dem Hausbesitzer und dem Kreditgeber berechtigt ist und unbezahlt bleibt, wird das Gericht wahrscheinlich ein Urteil zugunsten des Kreditgebers für den Gesamtbetrag erlassen, der für das Haus geschuldet ist. Dies beinhaltet in der Regel alle Kosten im Zusammenhang mit dem gerichtlichen Zwangsvollstreckungsverfahren. Das Gericht stellt dann eine Verfügung aus, die den Verkauf der Immobilie durch einen Sheriff erlaubt. Sheriff-Verkäufe werden normalerweise in Form von Auktionen abgehalten, die für alle Mitglieder der Öffentlichkeit zugänglich sind und an einem öffentlichen Ort stattfinden.
Bei der Versteigerung erhält der Meistbietende die Immobilie in der Regel vorbehaltlich der gerichtlichen Genehmigung des Verkaufs. Im Großen und Ganzen muss ein Bieter zum Zeitpunkt des Verkaufs bar bezahlen oder eine erhebliche Anzahlung für das Haus leisten, wobei der Restbetrag kurz nach dem Verkauf bezahlt wird. Nach der Genehmigung wird dem neuen Hausbesitzer ein Dokument, das als Sheriff’s Deed bezeichnet wird, ausgehändigt. Anschließend wird die Hypothekenurkunde erfasst, wobei der Höchstbietende als Rekordeigentümer eingetragen wird.
Immobilien, die durch gerichtliche Zwangsvollstreckungen beschlagnahmt und weiterverkauft werden, sind oft weniger riskant als Immobilien, die außergerichtlich zwangsversteigert wurden. Eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung richtet sich in der Regel nach den gesetzlich festgelegten Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen. Da bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung ein Gericht die Zwangsvollstreckung angeordnet hat, kann die Anordnung nur von einem anderen Gericht zurückgenommen werden.