Eine Phase-2-Umweltstandortbewertung (ESA) ist ein von der US-Regierung vorgeschriebenes Verfahren zur Prüfung von Gewerbeflächen und -verbesserungen, um den Grad der Umweltverschmutzung zu bestimmen. Sie wird durchgeführt, nachdem eine Phase 1 der ESA festgestellt hat, dass eine Kontamination wahrscheinlich ist. Der Bewertungsprozess hilft, die Haftung für Käufer, die die Immobilie kaufen möchten, zu ermitteln und die Sanierungskosten zu bestimmen.
Die Umweltverschmutzung von Immobilien tritt auf, wenn gefährliche Chemikalien oder Erdöl in den Boden sickern oder gefährliche Materialien beim Bau von Verbesserungen verwendet werden. Dies kann passieren, wenn sich ein Grundstück beispielsweise zu nahe an einer Produktionsstätte befindet, die Chemikalien in den örtlichen Fluss leitet. Baumaterialien enthalten oft Schadstoffe als Folge sich ändernder Industriestandards, die einst die Verwendung bestimmter Stoffe genehmigten, nur um sie im Laufe der Zeit für den Menschen gefährlich zu machen, wie Asbest und Bleifarbe.
Die US-Regierung hat strenge Haftungsstandards für Käufer von Gewerbeimmobilien festgelegt, die jeden Käufer nach Abschluss des Kaufs für die Reinigung kontaminierter Immobilien verantwortlich machen. Diese Verantwortung gilt unabhängig davon, wann die Kontamination aufgetreten ist, wer für das Problem verantwortlich war oder ob dem Käufer das Problem vor Abschluss des Verkaufs bekannt war oder nicht. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Käufer nachweist, dass er eine sorgfältige Untersuchung des Objekts zur Feststellung von Kontaminationen durchgeführt hat. Wenn seine Sorgfaltspflicht keine roten Fahnen geworfen hat, gilt er als „unschuldiger Käufer“ und ist nicht für die Reinigung verantwortlich.
Käufer erfüllen die Sorgfaltspflichten, indem sie ein ESA für das Grundstück bestellen. Eine ESA hat drei Phasen. Die erste Phase ist die Untersuchung. Es durchsucht die Geschichte des Grundstücks und der Umgebung nach Anzeichen von Umwelteinflüssen, wie der Nähe von Produktionsstätten, historischen Umweltereignissen und der üblichen Verwendung von Baumaterialien für das Alter des Grundstücks. Wenn die Untersuchung Probleme aufzeigt, wird eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase 2 angeordnet.
Eine Phase-2-Umweltstandortbewertung ist die Testphase. Der Ermittler entnimmt Boden-, Grund- und Oberflächenwasserproben und testet sie auf Erdöl, Schwermetalle, Pestizide und Lösungsmittel. Er entnimmt auch Proben der bei den Verbesserungen verwendeten Baustoffe und testet die Raumluftqualität. Der Prozess sucht nach Bleifarbe, Radon, Quecksilber, Asbest, Schimmel und Mehltau.
Die American Society for Testing and Materials (ASTM) legt die Standards für eine Phase-2-Umweltbewertung von Standorten fest. Ein Berater wird mit der Untersuchung beauftragt und erstellt dem Käufer einen schriftlichen Bericht. In der Regel legt der Bericht die Art der betroffenen Kontamination und den Grad der Exposition fest und gibt eine professionelle Stellungnahme zu den Korrekturmaßnahmen ab, die zur Sanierung der Immobilie ergriffen werden sollten. Dies ist ein unverzichtbarer Teil des Prozesses für einen Käufer und ermöglicht es ihm, die Kosten für die behördlich angeordneten Aufräumarbeiten zu ermitteln, wenn er sich für den Verkauf entscheidet.