Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere sind eine Anlageform, bei der das Einkommen aus Hypothekenzahlungen stammt. Die Hypotheken beziehen sich nicht auf Wohnimmobilien, sondern auf Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und Fabriken. Dies verringert theoretisch das Risiko für Anleger, da gewerbliche Hypothekenkreditnehmer weniger wahrscheinlich Kredite vorzeitig zurückzahlen als private Kreditnehmer.
Bei einem hypothekenbesicherten Wertpapier verkaufen Hypothekengeber wie Banken die Rechte auf Rückzahlung mehrerer Kredite. Diese Kredite werden dann so gebündelt, dass jeder Investor an einem Gesamtpaket beteiligt ist, das mehrere Hypotheken abdeckt. Damit soll das Risiko für Anleger durch den Ausfall einzelner Kreditnehmer mit der Hypothek reduziert werden. Durch die Verpackungstechnik hat ein bestimmter Ausfall nur einen geringen Einfluss auf die Gesamttilgungserträge, der wiederum auf viele Anleger verteilt wird. Es gibt jedoch einige Nachteile; Aufgrund der Verpackung kann es schwieriger sein, das Gesamtrisiko der insgesamt aufgenommenen Kredite richtig einzuschätzen.
Einer der bedeutendsten Unterschiede zwischen Commercial Mortgage-Backed Securities und Residential Mortgage-Backed Securities betrifft die Vorauszahlung. Wenn ein Hypothekenkreditnehmer den ausstehenden Saldo vorzeitig zurückzahlt, ist das Gesamteinkommen des Kreditgebers geringer. Denn trotz Vorfälligkeitsentschädigungen entgehen dem Kreditgeber künftige Zinszahlungen, die oft die Kreditsumme selbst übersteigen können. Bei einem hypothekenbesicherten Wertpapier wird dieser Verlust von den Anlegern getragen, die weniger Erträge als erwartet erzielen.
Zumindest in den Vereinigten Staaten werden gewerbliche Hypotheken im Allgemeinen eher mit hohen Strafen für die vorzeitige Rückzahlung belegt, was die Wahrscheinlichkeit verringert, dass Kreditnehmer diese Option in Anspruch nehmen. In einigen Fällen kann der Kreditnehmer sogar unter allen Umständen an der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens gehindert oder für eine bestimmte Anzahl von Jahren gesperrt sein, bevor er zur vorzeitigen Rückzahlung berechtigt ist. Diese Beschränkungen verringern somit das Risiko vorzeitiger Rückzahlungsverluste von Anlegern in gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren.
In einigen Fällen können kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere davon profitieren, dass die zugrunde liegenden Hypotheken eine Aufhebungsklausel haben. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer nicht einfach bar bezahlen kann, um den Kredit früher abzubezahlen. Stattdessen muss der Kreditnehmer dem Kreditgeber ein Sicherheitsprodukt im Gegenwert, in der Regel in Form von Schatzwechseln oder Schuldscheinen, zur Verfügung stellen. Die Anleger werden dann an diesen Wertpapieren verzinst, was ein sehr zuverlässiges und stabiles Einkommen ergibt. In manchen Fällen ist die Entschuldung für den Kreditnehmer nicht verpflichtend, sondern eher eine Alternative zur vorzeitigen Rückzahlung des Kredits in bar.