Wenn die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter nicht mehr funktioniert, kann es für den Vermieter erforderlich sein, einen Mieter auf legalem Weg zu kündigen. Eine Räumung ist definitiv ein rechtliches Verfahren, und ein Vermieter muss jeden Schritt genau befolgen, wenn er erfolgreich sein soll. Ein Richter trifft letztendlich die Entscheidung, ob ein Vermieter einen Mieter rechtlich räumen kann oder nicht, und in vielen Gerichtsbarkeiten kann nur die Abteilung des Sheriffs oder eine gleichwertige Behörde tatsächlich Gewalt anwenden, um Mieter und ihr Eigentum zu entfernen.
Eine Sache, die ein Vermieter nicht tun kann, um einen Mieter zu vertreiben, ist, die Schlösser zu wechseln oder auf andere Weise den physischen Zugang zur Immobilie zu verweigern. Versorgungseinrichtungen können nicht abgeschaltet werden, und wichtige Reparaturen in Bezug auf Sicherheit oder Hygiene müssen weiterhin durchgeführt werden. Jegliche Einschüchterung, Verweigerung des Zugangs oder physische Beschädigung des Gebäudes würde als illegale Handlung angesehen, die als konstruktive Räumung bezeichnet wird. Mieter können Vermieter wegen solcher Aktivitäten vor Gericht verklagen.
Um einen Mieter rechtlich zu kündigen, muss der Vermieter zunächst das Mietverhältnis beenden. Dies bedeutet die Ausarbeitung eines rechtlichen Räumungsbescheids, der auch als Kündigungsschreiben bezeichnet werden kann. Dieser Räumungsbescheid ist jedoch eher ein offizieller Schuss vor den Bug als eine tatsächlich vollstreckbare Anordnung. In der Mitteilung sollten der Grund für die geplante Räumung sowie ein bestimmtes Datum für die Aufgabe der Räumlichkeiten angegeben werden. Dies kann von drei Tagen bei Nichtzahlung der Miete bis hin zu mehreren Monaten bei einem allgemeinen Mietvertragsbruch oder einer einseitigen Entscheidung zur Beendigung des Mietverhältnisses betragen.
Sobald der Mieter die erste Räumungsmitteilung erhalten hat, hat er das Recht, das Problem privat zu lösen. Dies kann bedeuten, die überfällige Miete zu zahlen oder ein nicht autorisiertes Haustier loszuwerden oder eine Belästigung aus der Unterkunft zu entfernen. Trifft der Mieter eine solche Entscheidung, sollte der Vermieter nicht in der Lage sein, eine rechtliche Räumung anzustrengen. Reagiert der Mieter jedoch nicht fristgerecht auf den Räumungsbescheid, kann ein Vermieter zum nächsten rechtlichen Schritt übergehen.
Sobald die Frist endgültig abgelaufen ist und keine Minute früher, muss der Vermieter den Mieter bei einem Amtsgericht verklagen. Diese Aktion wird oft als Antrag des Eigentümers auf Rückgabe oder Beschwerde bei gewaltsamer Einreise bezeichnet. Der Vermieter muss dem Gericht auch Kopien des Mietvertrags sowie eine Kopie des Räumungsbescheids vorlegen. Das Gericht kann auch eine Anmeldegebühr verlangen. Sobald der Vermieter alle Unterlagen vorgelegt und die Gebühr bezahlt hat, sollte das Gericht einen Termin für die Anhörung angeben.
In der Zwischenzeit muss der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter alle rechtlichen Hinweise zur bevorstehenden Räumungsverhandlung erhält. Diese Rechtsdokumente müssen von einem uninteressierten Dritten vorgelegt werden, sei es ein stellvertretender Sheriff, ein professioneller Prozessserver oder ein Erwachsener, der nicht mit dem Vermieter verwandt oder angestellt ist. Der Mieter muss im Besitz der Gerichtsurkunden sein, damit sie als zugestellt gelten. Wenn er oder sie nicht rechtskräftig zugestellt wird, muss das Räumungsverfahren möglicherweise erneut mit einem neuen Gerichtstermin und einem neuen Richter beginnen.
Mieter, die über eine bevorstehende Räumungsverhandlung informiert wurden, haben das Recht, auf den Antrag des Vermieters zu antworten. Eine akzeptable Antwort kann der Nachweis einer Mietzahlung, der Nachweis eines Fehlverhaltens des Vermieters oder ein eindeutiger Verstoß gegen ein Gesundheitsgesetz sein. Wenn der Mieter bis zum Gerichtstermin keine akzeptable Antwort oder Gegenklage einreicht, kann der Richter ein Versäumnisurteil für den Vermieter erlassen und die tatsächliche Räumung kann nach einer bestimmten Anzahl von Tagen erfolgen.
Geht der Fall vor einen Richter, können beide Seiten Beweise für Mietverstöße oder andere Beschwerden vorlegen. Zeugen können berufen werden, um Zeugnis abzulegen. Der Richter prüft die Beweise und entscheidet, ob der Vermieter eine Räumung vornehmen kann oder nicht. Wenn der Richter zugunsten des Vermieters entscheidet, hat der Mieter möglicherweise nur wenige Tage Zeit, um die Räumlichkeiten zu räumen, bevor ein vom Gericht angeordneter Stellvertreter des Sheriffs die Räumlichkeiten betritt und die Einhaltung erzwingt.
Einige Vermieter finden es einfacher, schlechten Mietern zu gestatten, eine Mietwohnung weiter zu bewohnen, als das rechtliche Verfahren der Räumung zu durchlaufen. Andere können sich für Vergeltungsmaßnahmen gegen Mieter entscheiden, die einen Verstoß melden oder auf rechtzeitige Reparaturen bestehen. Die einzige Möglichkeit, einen Mieter rechtlich zu kündigen, besteht jedoch darin, alle anderen Bemühungen in gutem Glauben zur Verbesserung der Beziehung auszuschöpfen und den Prozess buchstabengetreu zu befolgen, um rechtliche Schritte einzuleiten.