La gestión de activos de propiedad es simplemente una gestión de propiedad con la vista puesta en un contexto mayor que aquel en el que existe la propiedad. Ese contexto suele ser un negocio distinto de poseer y administrar bienes inmuebles. Los ejemplos pueden incluir fabricación, almacenamiento, ventas minoristas, investigación y desarrollo u oficinas para la rama ejecutiva del negocio. Cualquiera sea el contexto, el objetivo de la gestión de activos inmobiliarios es tratar los bienes inmuebles como una empresa independiente y maximizar su valor.
Un negocio inmobiliario independiente se valora en función del ingreso neto que produce. Si el inmueble no se ha mantenido adecuadamente, el costo para repararlo se deducirá del valor indicado por el ingreso neto. Luego, desea saber cómo maximizar el ingreso neto de una propiedad inmobiliaria.
Hay cuatro categorías generales de costos: impuestos inmobiliarios, vacantes, servicios públicos y mantenimiento. Los impuestos sobre bienes inmuebles usualmente consumen entre 15 y 20 por ciento de los ingresos de una propiedad. Las jurisdicciones impositivas diferentes, tanto dentro de un estado como entre estados, tienen diferentes esquemas impositivos, por lo que el porcentaje exacto puede ser mayor o menor. Los impuestos inmobiliarios son el gasto más difícil de reducir. La administración inteligente de activos inmobiliarios buscará reducir la valoración del asesor fiscal en las recesiones.
La vacante es el siguiente costo más grande. Aquí se puede perder del 9 al 18 por ciento del ingreso bruto programado. Cuando un inquilino se va, el propietario incurre en ingresos perdidos, el costo de pintar y recarpear, el costo de nuevas “mejoras para inquilinos”, mejoras que son específicas para las necesidades del inquilino y los costos de arrendamiento, tales como publicidad y costos legales. asociado con la preparación y revisión del arrendamiento.
La administración prudente de los activos inmobiliarios minimizará la rotación, incluso a costa de no siempre lograr las rentas máximas. Reducir el alquiler de los inquilinos existentes en unos pocos dólares al mes es menos costoso que los costos asociados con la salida del inquilino. Por el contrario, es más barato dejar el espacio vacante un poco más que alquilarlo a un inquilino que no puede pagarlo o que tiene problemas de crédito importantes. Lo único más costoso que perder a un buen inquilino es desalojar a uno malo.
Los servicios públicos son un costo significativo para el propietario en el espacio de oficinas de gran altura, pero no en los centros comerciales, donde los espacios generalmente se miden individualmente. En el contexto de la gestión de activos inmobiliarios, los servicios públicos son importantes porque la empresa comercial más grande los está pagando, ya sea directa o indirectamente. La iluminación, la calefacción y el aire acondicionado ahora están controlados normalmente por computadoras, sensores de calor y detectores de movimiento. Asegúrese de que estén presentes y actualizados.
El mantenimiento, que debería consumir del 8% al 12% de la renta que se cobra, es un lugar favorito para cambiar los bienes inmuebles. No mantener la propiedad en buen estado es una mala estrategia de gestión de activos inmobiliarios. Los problemas tienden a crecer con el tiempo, y las reparaciones cuestan múltiples de lo que habrían costado si se hubieran hecho cuando deberían haberlo hecho. Por otro lado, la compra de accesorios innecesariamente caros es una pérdida de dinero, sin importar qué ejecutivo los quiera. La mejor estrategia es reparar la propiedad correctamente y cuando sea apropiado, pero evitar pagar en exceso o mejorar en exceso.
Inteligente de activos.