Las tierras de Greyfield son bienes inmuebles o tierras que están subutilizadas, por lo general, producen mucho menos ingresos de lo que serían si se administran adecuadamente. En contraste con brownfield, tierra que puede estar parcialmente contaminada, el greyfield generalmente no requiere remediación ambiental antes de que pueda ser reconstruido. Algunas áreas urbanas promueven activamente la mejora de las tierras de campo gris, por una variedad de razones que van desde el deseo de aumentar el nivel de densidad hasta mejorar las comunidades.
La propiedad de Greyfield puede tomar una variedad de formas. A menudo, incluye edificios obsoletos o mal mantenidos, y en muchos casos, es el sitio de un centro comercial o parque de oficinas que alguna vez fue próspero. El sitio puede generar menos ingresos porque ya no satisface las necesidades de los inquilinos y la comunidad, o porque la demografía de la comunidad ha cambiado, dejando atrás el campo gris. Por ejemplo, muchos campos grises se encuentran en áreas urbanas que alguna vez fueron prósperas y que se han visto afectadas por el vuelo a los suburbios.
En muchos casos, el terreno de greyfield está rodeado de estacionamientos de asfalto, lo que explica el nombre. Si bien los bienes inmuebles pudieron haber sido bien utilizados, con el tiempo se permitió que la tierra se depreciara; los edificios pueden estar mal mantenidos, las tasas de rotación de inquilinos pueden aumentar y la infraestructura del sitio puede deteriorarse.
Los desarrolladores a menudo ven la tierra de greyfield como una oportunidad. En las manos correctas, tal tierra podría llegar a ser muy rentable si se toma el control. Algunos desarrolladores pueden arrasar todos los edificios y comenzar de nuevo, construyendo un sitio que se adapte a las necesidades de la comunidad, mientras que otros pueden optar por grandes esfuerzos de remodelación. Por lo general, un inquilino ancla conocido se sentirá atraído por el sitio para fomentar un ingreso estable. El desarrollo de terrenos de campo gris generalmente es más barato que el desarrollo de un lote nuevo, ya que las líneas de alcantarillado, la electricidad y otra infraestructura básica ya están en su lugar, aunque es posible que se necesite trabajar para alcanzar los estándares actuales.
Hay una serie de ventajas en el desarrollo de tierras de greyfield. En comunidades desfavorecidas donde los recursos comunitarios han disminuido a medida que las personas más ricas abandonan el área, un centro comercial o centro comunitario en un campo gris puede revitalizar la comunidad. Para las ciudades preocupadas por la densidad y el deseo de maximizar el uso de la tierra dentro de los límites de la ciudad, la tierra de Greyfield reconstruida a menudo se ve como algo positivo; en lugar de expandirse, la ciudad está haciendo uso de las tierras existentes. La reurbanización también se traduce en altos ingresos fiscales por la tierra de la ciudad, lo que puede ser atractivo para las ciudades con problemas de liquidez.
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