Un enfoque de comparaci?n de ventas es una de las formas en que los tasadores de bienes ra?ces determinan el valor de una propiedad. Este enfoque se usa t?picamente en ventas de bienes ra?ces residenciales, pero tambi?n se puede usar para edificios comerciales. El enfoque de comparaci?n de ventas tiene en cuenta el precio de venta de propiedades similares ubicadas en o cerca del mismo vecindario. Se realizan ajustes para caracter?sticas ?nicas o disposiciones legales.
Cuando un tasador de bienes ra?ces realiza una evaluaci?n de una propiedad utilizando el enfoque de comparaci?n de ventas, generalmente extraer? los precios de venta reales de las ventas de bienes ra?ces pasadas. Estas ventas completas generalmente se realizan dentro de un cierto per?odo de tiempo, como los tres o seis meses anteriores. Una evaluaci?n de bienes ra?ces realizada bajo el enfoque de comparaci?n de ventas generalmente considerar? las ventas completas de propiedades similares. Por ejemplo, una evaluaci?n que se realiza en un condominio de una habitaci?n no considerar? las ventas completas de casas de cinco habitaciones.
Las ventas completas generalmente se obtienen de propiedades ubicadas cerca o dentro del mismo vecindario. Esto se debe al hecho de que el valor de mercado puede variar sustancialmente de un barrio a otro, incluso en la misma ciudad. Las valoraciones inmobiliarias que se realizan bajo el enfoque de comparaci?n de ventas est?n sujetas a los conceptos econ?micos de oferta, demanda y sustituci?n.
Cuando la oferta de propiedades es alta y la demanda es baja, los valores de mercado tienden a disminuir. Si la oferta es baja y la demanda es alta, esos mismos valores de mercado generalmente ser?n m?s altos. La sustituci?n es la idea de que si el precio de un tipo de bien es demasiado alto, los compradores potenciales encontrar?n un bien sustituto de menor precio que satisfar? sus necesidades. Por ejemplo, si una pareja joven necesita una residencia de dos habitaciones, pueden sustituir un condominio de dos habitaciones que tenga un precio m?s bajo que una casa unifamiliar de dos habitaciones.
Las caracter?sticas de propiedad ?nicas pueden requerir ajustes cuando se utiliza el enfoque de comparaci?n de ventas. Factores tales como mejoras importantes, electrodom?sticos actualizados, ciertos tipos de ventanas y puertas, dise?os de pisos y la condici?n general de la propiedad pueden dar como resultado un valor de tasaci?n que es m?s alto o m?s bajo que el promedio del mercado. Por ejemplo, si un condominio de un dormitorio es la ?nica propiedad dentro de un radio de 5 millas (8 km) que tiene una chimenea, es probable que su valor de tasaci?n sea ligeramente mayor que las ventas completas en residencias similares. Del mismo modo, si el estado general de la propiedad es pobre en comparaci?n con otros en la misma ?rea, su valor de tasaci?n seguramente ser? m?s bajo que el promedio.
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