L’évaluation des terres implique généralement de nombreux calculs pour déterminer la valeur d’une parcelle de terrain. Entre autres choses, l’évaluation nécessite de déterminer la valeur du terrain indépendamment de tout bâtiment, le développement attendu du quartier dans les années à venir et la probabilité d’appréciation ou de dépréciation. L’évaluation des terres est généralement une entreprise très complexe. Les évaluateurs utilisent souvent plus d’une méthode pour déterminer la valeur du terrain avant d’arriver à un chiffre définitif.
Connaître la valeur des terres est important pour un certain nombre de raisons. Les acheteurs potentiels de terres veulent souvent savoir combien vaut un terrain avant d’y investir, par exemple. Les gouvernements ont également intérêt à savoir combien vaut un terrain donné pour évaluer les impôts fonciers. L’évaluation des terres est le processus consistant à déterminer la valeur actuelle réelle de tout terrain, développé ou non.
L’une des méthodes d’évaluation les plus courantes repose sur le prix de vente d’autres terrains similaires. La méthode des ventes comparables examine les ventes récentes de terres similaires dans la même zone géographique pour avoir une idée de ce à quoi la terre se vendrait sur le marché libre. Souvent, la méthode de vente comparable nécessite des ajustements subjectifs pour les différences dans le terrain et la zone environnante. Le prix de vente d’un terrain clos peut aider à déterminer la valeur d’un terrain de taille similaire à proximité, par exemple, mais si ce terrain jouxte une rue très fréquentée, sa valeur sera nécessairement un peu différente.
De nombreux évaluateurs utilisent également un modèle de coût de développement. Dans le cadre de cette méthode, les évaluateurs étudient les coûts existants impliqués dans le développement de parcelles de terrain similaires et prennent en compte tous les attributs physiques des terres – tels que les ruisseaux, les puits d’irrigation ou les sols rocheux – qui pourraient affecter le potentiel de construction. Ce type d’évaluation est généralement assez exhaustif, en tenant compte de nombreux facteurs différents.
Si des bâtiments sont déjà rattachés aux lots, les choses se compliquent souvent en matière de valorisation. Dans ces cas, l’évaluation du terrain nécessite un calcul de l’impact des bâtiments sur le prix de vente et de la valeur du terrain sans ces bâtiments attachés. Il existe plusieurs méthodes pour effectuer ce calcul.
Les méthodes d’analyse des revenus et d’analyse des coûts sont parmi les plus courantes. Dans la méthode d’analyse des revenus, les évaluateurs de la valeur foncière estiment combien d’argent la propriété rapporte chaque année. Ensuite, les agents déterminent la valeur du bâtiment et allouent une partie du revenu gagné au bâtiment. Le reste correspond à la valeur du terrain.
Les évaluateurs examinent également la création de valeur selon la méthode d’analyse des coûts, mais uniquement en termes de coût de construction. Selon cette méthode, la valeur du terrain est la valeur de la propriété moins les coûts de construction. L’évaluation par analyse des coûts est souvent critiquée pour ne pas prendre en compte les coûts d’amortissement ou d’entretien.
Plutôt que de faire beaucoup de suppositions et de calculs par eux-mêmes, de nombreuses agences d’évaluation modernes utilisent des ordinateurs et la technologie pour les aider à effectuer des évaluations foncières plus rapides et plus précises. Divers programmes ont été conçus pour développer des formules et calculer la valeur des terres en fonction d’un certain nombre de facteurs différents. Ce processus est connu sous le nom d’évaluation de masse assistée par ordinateur, ou CAMA.
Les programmes CAMA exploitent généralement de plus grandes bases de données de registres de propriété, d’informations sur les ventes et d’évaluations fiscales des années passées. Ces bases de données sont appelées systèmes d’information géographique ou SIG. Aucun ordinateur ne peut faire le travail d’un être humain, mais utilisé correctement, un ordinateur exécutant un programme CAMA peut faciliter considérablement le travail d’un évaluateur.