Les hypothèques à bail sont des prêts qui sont utilisés pour aider les locataires à financer un certain type de projet associé à un terrain loué. Souvent, ce type d’hypothèque est utile pour fournir les ressources nécessaires à la construction d’un bâtiment ou d’une série de bâtiments sur le terrain loué. Dans la plupart des cas, le bail du terrain doit durer plusieurs années avant qu’un prêteur envisage sérieusement d’approuver la demande de prêt hypothécaire.
L’utilisation d’une hypothèque à bail est courante avec le développement de biens immobiliers à des fins commerciales. Par exemple, un promoteur peut obtenir un bail de cinquante ans sur une superficie qui est déjà ou sera bientôt zonée à des fins commerciales. Une fois le bail en place, le promoteur peut obtenir une hypothèque locative comme moyen d’obtenir des fonds pour construire un centre commercial sur la superficie. En supposant que l’investissement soit couronné de succès, le centre commercial génère suffisamment de revenus pour couvrir à la fois le bail foncier et rembourser l’hypothèque locative selon les termes et conditions décrits dans le contrat de prêt.
L’un des avantages du contrat d’hypothèque à bail est qu’il permet au promoteur de procéder sans immobiliser une grande partie de ses actifs dans le projet de développement. Cela permet d’effectuer les paiements du bail foncier et les mensualités de l’hypothèque en utilisant le capital disponible pendant que le développement est en cours. Une fois que le projet est terminé et que le développement commence à générer des revenus par lui-même, ce flux de revenus peut être utilisé pour payer à la fois l’hypothèque et le bail foncier, ainsi que pour fournir au développeur une source de revenus stable à utiliser pour d’autres projets.
Il est important de noter qu’une hypothèque à bail est remplacée par le bail foncier qui accorde au locataire l’accès au terrain, en supposant que le bail était en vigueur avant l’approbation de l’hypothèque. Cela signifie que si le locataire fait défaut à la fois sur le bail et l’hypothèque locative, le bail aura priorité, puisqu’il est considéré comme un premier privilège. Une fois le bail réglé, toutes les réclamations du prêteur hypothécaire sont traitées et réglées en partie ou en totalité.
Comme pour tout type de situation de prêt, les prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires à bail examinent de près la cote de crédit du demandeur de prêt. En règle générale, le prêteur voudra également l’assurance du propriétaire qu’il ou elle est au courant des plans de développement du locataire, et n’a aucune objection à ces plans. En outre, le prêteur est susceptible d’examiner de près le potentiel du projet de devenir finalement autonome et de générer suffisamment de revenus pour rembourser l’hypothèque selon les conditions. Si le prêteur estime que le projet de développement n’a pas une chance raisonnable de succès, la demande de prêt hypothécaire sera très probablement rejetée.