Base è il termine contabile per il costo di un elemento o il valore monetario dell’investimento di una persona in una proprietà. Durante il periodo di proprietà, una serie di fattori può aumentare o diminuire la base della proprietà. Quando alla fine viene venduto, diventa necessario determinare la base rettificata per calcolare se vi sia o meno una plusvalenza imponibile o una perdita deducibile. La base rettificata è l’importo dell’investimento originale più determinate spese e meno determinati crediti o detrazioni.
Quando si acquista un immobile o altra proprietà, la base include il prezzo di acquisto effettivo più alcuni costi di liquidazione pagati dall’acquirente. Questi includono l’imposta sulle vendite o l’imposta sul valore aggiunto (IVA), il trasporto, le spese legali, le spese di registrazione e di trasferimento, l’assicurazione del titolo dell’acquirente e qualsiasi spesa dovuta dal venditore ma pagata dall’acquirente come parte del contratto di acquisto. Le altre spese successive che sono incluse nella base rettificata comprendono le migliorie di durata superiore all’anno, i costi di installazione delle utenze, gli accertamenti pagati per i marciapiedi o le strade pubbliche e le spese di ripristino di un immobile dopo un sinistro. Quando il proprietario alla fine vende la proprietà, può aggiungere il costo di vendita, comprese le spese legali, le commissioni e l’assicurazione del titolo per determinare la base rettificata.
La base della proprietà deve essere ridotta anche da determinati eventi. Se il proprietario ha ricevuto un rimborso per un sinistro, è stato pagato per concedere una servitù sulla sua proprietà, o ha preso un credito d’imposta di qualche tipo relativo alla proprietà, questi importi vengono sottratti dalla base originale. Esempi di possibili crediti d’imposta includono quelli concessi per determinati miglioramenti dell’efficienza energetica, il credito per l’acquisto di una casa oi crediti per lo sviluppo in comunità svantaggiate. In paesi come gli Stati Uniti e il Canada, l’ammortamento o l’esaurimento può essere considerato una spesa per compensare il reddito sugli immobili in affitto. Queste detrazioni devono essere aggiunte nuovamente per calcolare la base rettificata della proprietà al momento della vendita.
Quando si calcola la base rettificata per le scorte, tenere conto della base originale. La base originale include il prezzo del titolo, le commissioni e le eventuali spese di registrazione. Se il proprietario riceve dividendi non tassati, che sono effettivamente rendimenti del capitale investito, tali importi devono essere detratti dalla base originaria.
I frazionamenti di azioni riducono anche la base per azione del titolo. Ad esempio, se una persona ha 100 azioni con una base di $ 200 dollari USA (USD) o $ 20 USD per azione e la società ha un frazionamento azionario 2 per 1, l’investitore riceverà ulteriori 100 azioni a nessun addebito. La base originale deve ora essere suddivisa tra 200 azioni, riducendo la base per azione a $ 10 USD.
La base della proprietà ereditata è generalmente il valore equo di mercato (FMV) della proprietà al momento della morte del defunto o in una data alternativa fissata dall’esecutore testamentario o dal rappresentante immobiliare. Negli Stati Uniti e nel Regno Unito, tutto l’apprezzamento sugli immobili ereditati maturato durante il possesso del proprietario originale è perdonato ai fini delle plusvalenze e le uniche modifiche apportate alla base sono quelle sopra elencate che si sono verificate durante la proprietà del beneficiario. In molti casi, una persona che vende una casa ereditata poco dopo aver acquisito la proprietà mostrerà effettivamente una perdita imponibile dopo aver aumentato la base rettificata della proprietà del costo di vendita.
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