O que é financiamento subordinado?

O financiamento subordinado é um empréstimo garantido que só pode ser cobrado dos ativos do mutuário após o pagamento de outro empréstimo garantido. O credor subordinado é o segundo na fila para se recuperar dos ativos se o tomador entrar em default. Se não sobrar nada depois que o credor principal tiver sido pago, o credor subordinado terá prejuízo. Esse risco adicional de não pagamento significa que a taxa de juros do financiamento subordinado costuma ser mais alta do que a taxa de juros do empréstimo principal.

Quando um indivíduo ou empresa precisa de dinheiro para comprar um ativo, um credor pode não estar disposto a pagar a conta inteira. Em alguns casos, o mutuário decide, após o empréstimo inicial ter sido feito, que precisa de dinheiro adicional. Outras vezes, o mutuário pode simplesmente querer retirar o patrimônio acumulado de um ativo que ainda tem um empréstimo principal vinculado.

Nestes cenários de financiamento, o primeiro empréstimo contratado é garantido pelo bem que está a ser adquirido. Esse tipo de transação é chamado de empréstimo garantido. Um empréstimo garantido dá ao credor o direito de retomar a posse do ativo se o devedor não cumprir os termos do empréstimo. O ativo adquirido garante o empréstimo, de modo que o credor sabe que recuperará seu dinheiro ou algo de valor semelhante.

Um empréstimo garantido é o oposto de um empréstimo não garantido. Os credores que fornecem empréstimos não garantidos não têm nenhum ativo específico para anexar em caso de inadimplência do tomador. Para tentar cobrar o empréstimo, um credor sem garantia precisa processar o mutuário, obter uma sentença e esperar que o mutuário tenha ativos sem garantia suficientes para o credor apreender.

O financiamento subordinado refere-se apenas a transações garantidas. O credor subordinado empresta o dinheiro do tomador de empréstimo contra um ativo que tem um empréstimo principal pendente. Ele está ciente de que, se o tomador do empréstimo entrar em default, o empréstimo principal deverá ser pago primeiro, antes que ele possa recuperar o dinheiro do ativo.

Um dos exemplos mais comuns de financiamento subordinado é o caso de hipotecas residenciais. Uma pessoa que tira uma hipoteca para comprar uma casa está entrando em uma transação garantida com um credor principal. Se o devedor ficar inadimplente, o credor principal executará a hipoteca sobre a casa, a venderá e retirará do produto o dinheiro que ainda é devido pelo empréstimo.

Ocasionalmente, o proprietário de uma casa pode querer tomar um empréstimo para compra de sua casa. Este empréstimo permite que o proprietário tome um empréstimo contra o patrimônio líquido da propriedade. Também é um empréstimo garantido, mas está subordinado à hipoteca da casa principal. Se o devedor entrar em default, a hipoteca principal será liquidada com a venda da casa. O financiamento subordinado será pago apenas se sobrar algo do produto da venda, e é muito possível que o credor júnior tenha de sofrer prejuízo se o produto da venda não for significativo o suficiente para cobrir ambos os empréstimos.

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