Juros diferidos são quaisquer juros que incidam sobre o saldo de um empréstimo, quando os termos do contrato de empréstimo permitem que o próximo pagamento devido seja inferior ao montante dos juros devidos. Esse tipo de arranjo às vezes é encontrado no que é conhecido como hipoteca de taxa ajustável, ou ARM. Também é possível que uma hipoteca de taxa fixa seja estruturada com provisões que prevejam juros diferidos. Quando os juros diferidos fazem com que o saldo do empréstimo aumente, cria-se uma situação denominada amortização negativa, uma vez que o saldo não diminuiu em resultado do pagamento.
Uma das maneiras mais fáceis de entender como funcionam os juros diferidos é considerar uma hipoteca de taxa ajustada que inclua esse recurso. Se a opção de pagamento de juros do empréstimo for $ 1000 dólares americanos (USD) e os termos permitirem um pagamento reduzido de $ 800 USD, isso cria uma situação em que fazer esse pagamento reduzido resultará no acréscimo de $ 200 USD ao saldo principal do empréstimo. Normalmente não há exigência de que o devedor vá com o pagamento mais baixo e, como resultado, aumente o saldo; ele ou ela pode optar por renunciar à oferta de juros diferidos e fazer o pagamento integral. Isso ocorre porque o exercício da opção de juros diferidos em um ARM aumenta o potencial para que os pagamentos mensais sejam aumentados em algum momento futuro da vida da hipoteca.
As hipotecas de taxa fixa que incluem um recurso de juros diferidos costumam ser chamadas de hipotecas de pagamento gradativo. Tal como acontece com a hipoteca de taxa ajustável, a hipoteca de pagamento gradativo permite a capacidade de fazer um pagamento mensal reduzido periodicamente. Embora esse arranjo possa ser útil se os fundos estiverem apertados, também aumenta as chances de que os pagamentos mensais regulares aumentem mais tarde. Por esse motivo, é importante utilizar os juros diferidos somente após considerar o possível impacto futuro que a decisão terá no orçamento mensal.
O uso de juros diferidos em contratos de hipoteca não é incomum. Esse tipo de provisão de juros pode ser encontrado em hipotecas residenciais e comerciais emitidas em muitos países ao redor do mundo. Quando empregado da melhor forma possível, o acordo pode possibilitar o pagamento das obrigações da dívida de modo que o impacto no próprio empréstimo seja mínimo, ao mesmo tempo que permite ao devedor evitar multas por atraso ou outras penalidades associadas a obrigações diferentes da hipoteca.
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