Nella maggior parte delle giurisdizioni di tutto il mondo, i diritti di proprietà sono suddivisi in diritti aerei, diritti di superficie e diritti sotterranei. Come suggerisce il nome, i diritti di superficie sono diritti di utilizzo, miglioramento e vendita della superficie del terreno. I diritti sotterranei, d’altra parte, sono diritti che possono essere riservati quando qualcuno vende una proprietà e si applicano al diritto di estrarre o scavare qualsiasi minerale trovato sotto la superficie del terreno. I diritti aerei, nella maggior parte delle giurisdizioni, si applicano all’aria sopra una proprietà e possono anche essere separati dai diritti di superficie e venduti.
Il proprietario dei diritti di superficie è libero di migliorare o costruire tutto ciò che le leggi urbanistiche locali consentono sul terreno. I diritti sulla superficie includono generalmente anche il diritto di piantare raccolti, erba, fiori o alberi. I diritti sull’acqua che si trovano sotto o adiacenti alla proprietà variano a seconda della giurisdizione, del tipo di corpo idrico e se il terreno si trova o meno in un’area in cui l’acqua è spaventosa. Spesso, il governo possiede effettivamente i diritti sull’acqua che si trova sotto la superficie.
La maggior parte delle persone non pensa molto ai diversi diritti sulla terra associati a un pezzo di proprietà. Conviene, tuttavia, leggere attentamente l’atto prima di acquistare una proprietà, poiché c’era un tempo in cui vendere una proprietà riservando i diritti di sub-superficie non era raro. Questo era particolarmente comune nel Vecchio West negli Stati Uniti durante la corsa all’oro, o nelle aree in cui il petrolio è stato storicamente scoperto. Quando i diritti sulla superficie vengono venduti o trasferiti con una riserva di diritti sub-superficiali, il proprietario dei diritti minerari sub-superficiali ha il diritto di esercitare tale diritto ogni volta che lo desidera e può utilizzare qualsiasi parte della superficie è ragionevolmente necessario estrarre i minerali.
I diritti di volo sono raramente importanti o rilevanti per la proprietà residenziale; tuttavia, sono spesso importanti nelle grandi aree urbane densamente popolate dove i codici di zonizzazione limitano strettamente l’altezza degli edifici. Tecnicamente, un proprietario di proprietà possiede generalmente il diritto di aria sopra una proprietà per l’infinito purché le strutture costruite sulla proprietà non interferiscano con il traffico aereo. In realtà, la maggior parte delle giurisdizioni ha limitazioni di altezza per le strutture costruite. Un proprietario può, a volte, vendere i propri diritti aerei che non vengono utilizzati. Ad esempio, in una grande città in cui gli edifici sono limitati a 20 piani, un proprietario di una proprietà che non utilizza 15 delle sue storie assegnate può essere autorizzato a vendere quei diritti aerei, o storie, a un altro proprietario.
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