Quando si considera la vendita e la sostituzione di immobili commerciali o di investimento, potrebbe essere saggio esaminare uno scambio inverso. Questo metodo di scambio di proprietà, noto anche come scambio inverso 1031 o scambio inverso 1031, è il risultato della procedura fiscale 2000-37, uno statuto fiscale federale emanato negli Stati Uniti nel settembre del 2000.
Uno scambio 1031 è un “porto sicuro” stabilito dall’IRS per consentire circostanze che consentirebbero ai contribuenti di trarre vantaggio da un’opportunità finanziariamente attraente e potenzialmente redditizia per acquistare nuovi e vendere vecchi investimenti o proprietà commerciali. Uno scambio 1031 copre una serie di transazioni immobiliari oltre agli scambi inversi. Gli immobili, di gran lunga la merce più comunemente scambiata, possono includere edifici per uffici, magazzini, condomini, ecc. Anche i terreni non edificati possono essere inclusi in uno scambio inverso 1031 purché il lotto si trovi in un’area adeguatamente suddivisa in zone.
In sostanza, un’operazione di scambio inverso 1031 è il metodo con cui l’acquisto dell’immobile sostitutivo da parte di un individuo o di un consorzio prima della vendita dell’immobile ceduto si realizza e senza effetti fiscali negativi. L’utile o la perdita riconosciuti di tale transazione dall’Internal Revenue Service (IRS) è differito a tempo indeterminato, assumendo che tutti i termini, le condizioni e i limiti temporali dello scambio siano rispettati. Questa opzione di trasferimento della proprietà rappresenta un’elusione legale di quella che spesso è una sostanziale tassa sulle plusvalenze. La proprietà sostitutiva deve, tuttavia, essere di valore uguale o maggiore della proprietà ceduta.
In uno scambio inverso, il titolo o l’atto della proprietà sostitutiva o della proprietà ceduta è, a pagamento, “parcheggiato” o trattenuto da un detentore del titolo di alloggio di scambio accreditato (EAT) per un massimo di 180 giorni. Trascorso tale termine, se il bene ceduto non è stato venduto, l’operazione di permuta 1031 può essere annullata e le plusvalenze derivanti dall’operazione sono rilevate e tassate. Uno scambio inverso 1031 che richiede più di 180 giorni, ad esempio un immobile in costruzione o ristrutturazione, può essere effettuato ma un audit dell’IRS può rifiutare la transazione. Gli acquirenti della proprietà sostitutiva possono effettuare nuovamente un’altra operazione di scambio inverso 1031 se si determina che la proprietà ceduta non sarà venduta entro il periodo di 180 giorni. Anche in questo caso, tuttavia, l’IRS può o meno riconoscere tali ulteriori operazioni di cambio.
Mentre qualsiasi tipo di proprietà commerciale o di investimento può ricevere un porto sicuro utilizzando uno scambio 1031, il più comune è il settore immobiliare poiché è più spesso soggetto al riconoscimento delle plusvalenze da parte dell’IRS.
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