Negli Stati Uniti, un atto di trustee è un atto che conferisce il titolo di un bene immobile pignorato al miglior offerente all’asta o al prestatore se nessuna offerta corrisponde o supera il debito in essere. Un atto fiduciario è materialmente diverso dall’atto di compravendita che trasferisce il titolo da un venditore a un acquirente in una transazione immobiliare tradizionale, perché non include la maggior parte delle clausole e garanzie trovate in un atto di compravendita e di vendita.
La maggior parte delle vendite immobiliari negli Stati Uniti è finanziata da un prestito, spesso garantito da un’ipoteca e da una cambiale. Nel caso in cui l’acquirente sia inadempiente sul prestito, il ricorso del prestatore è di rientrare in possesso della proprietà e venderla all’asta. Circa 20 stati richiedono che il creditore presenti una causa contro il mutuatario per effettuare il recupero, comunemente chiamato preclusione giudiziaria perché il processo si svolge sotto la supervisione del tribunale.
I restanti stati, tuttavia, consentono una procedura chiamata preclusione non giudiziale, in cui la proprietà può essere espropriata e venduta senza dover ottenere l’autorizzazione del tribunale. In questi stati, un atto di fiducia è dato a un terzo – il fiduciario – come garanzia per il pagamento del prestito. L’atto di trust autorizza il trustee a procedere alla procedura di pignoramento previa attestazione da parte del prestatore che il prestito è in mora, ed è diverso dall’atto di trustee, che si costituisce solo dopo che l’immobile è stato pignorato e venduto all’asta.
Quando un immobile è pignorato in un’azione extragiudiziale, il fiduciario è responsabile della vendita dell’immobile per soddisfare il debito. Ogni stato ha i propri requisiti, ma in genere il mutuatario deve prima essere avvisato che il prestito è inadempiente. Se non possono essere presi accordi tra mutuatario e mutuante, il fiduciario procede alla vendita, dandone avviso pubblico e conducendo la vendita stessa, che di solito è un’asta condotta dal fiduciario sui gradini del tribunale della contea in cui l’immobile si trova. La proprietà viene venduta al miglior offerente, anche se di solito accade che se l’offerta vincente è inferiore all’importo dovuto per il prestito, il titolo della proprietà tornerà al creditore.
Dopo un’asta di preclusione, il titolo della proprietà viene trasferito tramite un atto fiduciario, che è un atto preparato dal fiduciario che trasferisce il titolo all’aggiudicatario, o al prestatore se l’offerta più alta è inferiore al debito in essere. Questo è diverso dall’atto di compravendita che accompagna una vendita tradizionale di beni immobili, che garantisce che il titolo è libero da qualsiasi pegno o altro gravame, una rappresentazione solitamente garantita dall’assicurazione del titolo.
Un atto fiduciario, d’altra parte, trasferisce il titolo alla proprietà senza alcuna dichiarazione o garanzia sull’esistenza di altre nuvole sul titolo e non è coperto dall’assicurazione del titolo. Ecco perché gli esperti del settore raccomandano che gli investitori immobiliari principianti non acquistino all’asta immobili pignorati, ma dagli stessi finanziatori dopo che hanno preso la proprietà della proprietà, quando il titolo verrà trasferito con un affare e atto di vendita.