Os títulos lastreados em hipotecas comerciais são um tipo de investimento em que a receita provém do pagamento da hipoteca. As hipotecas são para imóveis comerciais, como edifícios de escritórios e fábricas, em vez de propriedades residenciais. Isso teoricamente reduz o risco para os investidores, uma vez que os tomadores de empréstimos hipotecários comerciais são menos propensos do que os residenciais a pagar os empréstimos antecipadamente.
Um título com garantia hipotecária envolve credores hipotecários, como bancos, que vendem os direitos de receber reembolsos de vários empréstimos. Esses empréstimos são então agrupados de modo que cada investidor tenha uma participação em um pacote geral que cobre várias hipotecas. O objetivo é reduzir o risco de inadimplência dos tomadores de empréstimos individuais para os investidores. A técnica de empacotamento significa que uma determinada inadimplência tem apenas um pequeno efeito na receita geral de reembolso e esse pequeno efeito é, por sua vez, compartilhado entre muitos investidores. Existem algumas desvantagens; a embalagem significa que pode ser mais difícil avaliar com precisão o risco geral dos empréstimos tomados como um todo.
Uma das diferenças mais significativas entre títulos lastreados em hipotecas comerciais e títulos lastreados em hipotecas residenciais envolve a questão do pré-pagamento. Quando um mutuário de hipoteca paga de volta o saldo devedor antecipadamente, a receita total para o credor é menor. Isso ocorre porque, apesar das penalidades de resgate antecipado, o credor ainda perde nos pagamentos de juros futuros, que muitas vezes podem exceder o próprio valor do empréstimo. Com um título lastreado em hipotecas, essa perda é suportada pelos investidores, que recebem menos do que o esperado.
Nos Estados Unidos, pelo menos, as hipotecas comerciais são geralmente mais propensas a ter penalidades severas para o pré-pagamento, tornando os mutuários menos propensos a aceitar essa opção. Em alguns casos, o mutuário pode até ser impedido de reembolsar o empréstimo antecipadamente em quaisquer circunstâncias, ou pode ser bloqueado por um certo número de anos antes de ser elegível para reembolsar antecipadamente. Essas restrições reduzem, portanto, o risco de perdas relacionadas ao pré-pagamento por investidores em títulos comerciais lastreados em hipotecas.
Em alguns casos, os títulos lastreados em hipotecas comerciais podem se beneficiar do fato de as hipotecas subjacentes terem uma cláusula de revogação. Isso significa que o mutuário não pode simplesmente pagar em dinheiro para quitar o empréstimo mais cedo. Em vez disso, o mutuário deve fornecer ao credor um produto de segurança no valor equivalente, geralmente na forma de títulos ou notas do tesouro. Os investidores obterão então um interesse nesses títulos, o que proporciona um rendimento muito confiável e estável. Em alguns casos, a anulação não é obrigatória para o tomador do empréstimo, mas sim uma alternativa ao pagamento antecipado do empréstimo em dinheiro.