Le terme prêt total est utilisé sur le marché hypothécaire secondaire pour désigner un prêt qui est vendu dans son intégralité plutôt que d’être mis en commun avec d’autres prêts hypothécaires. Lorsqu’un acheteur achète un prêt complet, l’acheteur assume l’entière obligation associée au prêt, plutôt que de partager les risques avec d’autres investisseurs. Bien entendu, l’acheteur obtient également tous les bénéfices potentiels associés au prêt, y compris les frais de retard, les paiements d’intérêts, etc.
Les banques achètent et vendent des prêts tout le temps de diverses manières. Les produits sont emballés pour le marché hypothécaire secondaire avec différents types de styles d’investissement à l’esprit afin que la banque soit susceptible de trouver des investisseurs intéressés qui seront prêts à faire des achats. Les banques utilisent à leur tour l’argent qu’elles collectent en vendant des prêts pour augmenter leur capital, qui peut être utilisé pour consentir davantage de prêts et pour s’engager dans d’autres activités financières. Le débiteur qui doit de l’argent sur le prêt découvre généralement la vente après coup.
Dans le cas d’un prêt complet, un vendeur achète généralement un groupe de prêts groupés, plutôt qu’un seul. Dans certains cas, les acheteurs passeront un contrat avec le vendeur pour que le vendeur s’occupe de l’administration du prêt. L’acheteur paie des frais pour ce service et n’a pas à se soucier de la collecte des paiements de prêt et de la gestion des autres tâches administratives liées à l’ensemble des prêts qu’il détient. Les vendeurs tirent à leur tour de l’argent de la vente et peuvent profiter d’un profit régulier sur le prêt tant qu’il est en service.
Le risque d’un investissement dans un prêt entier varie en fonction de la cote de crédit associée au prêt, du climat économique et d’autres facteurs. Les investisseurs qui achètent des prêts entiers essaient généralement de répartir leur risque afin que l’échec de certains investissements ne soit pas catastrophique pour l’ensemble du portefeuille de l’investisseur.
En revanche, les titres et autres types de produits du marché hypothécaire secondaire impliquent des groupes ou des pools de prêts auxquels les gens peuvent souscrire. Les investisseurs n’assument pas les prêts individuels du groupe de la même manière qu’ils le font avec un prêt entier et leur risque est plutôt réparti. Les prêteurs qui tentent de vendre des prêts avec une combinaison de cotes de crédit peuvent utiliser ces produits pour créer des packages de qualité mixte. Les investisseurs n’achèteraient pas de façon indépendante des prêts dont la notation est médiocre, mais ils pourraient être disposés à assumer le risque si le pool comprenait également des prêts à notation élevée.