Aufgeschobene Zinsen sind alle Zinsen, die auf den Saldo eines Darlehens angerechnet werden, wenn die Bedingungen des Darlehensvertrags es ermöglichen, dass die nächste fällige Zahlung niedriger ist als der fällige Zinsbetrag. Diese Art von Vereinbarung findet sich manchmal in einer so genannten Hypothek mit variablem Zinssatz oder ARM. Es ist auch möglich, eine Festhypothek mit Rückstellungen auszugestalten, die einen Zinsaufschub ermöglichen. Wenn die abgegrenzten Zinsen dazu führen, dass sich der Saldo des Darlehens erhöht, entsteht eine Situation, die als negative Amortisation bezeichnet wird, da der Saldo durch die Zahlung nicht verringert wurde.
Eine der einfachsten Möglichkeiten, um zu verstehen, wie aufgeschobene Zinsen funktionieren, besteht darin, eine Hypothek mit angepasstem Zinssatz in Betracht zu ziehen, die diese Funktion enthält. Wenn die Zinszahlungsoption des Darlehens 1000 US-Dollar (USD) beträgt und die Bedingungen eine reduzierte Zahlung von 800 US-Dollar zulassen, führt dies zu einer Situation, in der diese reduzierte Zahlung dazu führt, dass dem Hauptsaldo des Darlehens 200 US-Dollar hinzugefügt werden. Es ist in der Regel nicht erforderlich, dass der Schuldner die niedrigere Zahlung übernimmt und dadurch den Saldo erhöht; er oder sie kann auf das Angebot der gestundeten Zinsen verzichten und die volle Zahlung leisten. Dies liegt daran, dass die Ausübung der Option auf aufgeschobene Zinsen für einen ARM das Potenzial für eine Erhöhung der monatlichen Zahlungen zu einem späteren Zeitpunkt während der Laufzeit der Hypothek erhöht.
Hypotheken mit festem Zinssatz, die eine Zinsaufschubfunktion enthalten, werden oft als Hypotheken mit abgestufter Zahlung bezeichnet. Wie bei der Hypothek mit variablem Zinssatz ermöglicht die Hypothek mit abgestufter Zahlung die Möglichkeit, regelmäßig eine reduzierte monatliche Zahlung zu leisten. Diese Regelung kann zwar bei knappen Kassen hilfreich sein, erhöht aber auch die Wahrscheinlichkeit, dass die regelmäßigen monatlichen Zahlungen später steigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Zinsabgrenzung nur unter Berücksichtigung der möglichen zukünftigen Auswirkungen der Entscheidung auf das monatliche Budget zu verwenden.
Die Verwendung von Zinsabgrenzungen bei Hypothekenverträgen ist nicht ungewöhnlich. Diese Art der Zinsbereitstellung findet sich sowohl bei Wohn- als auch bei gewerblichen Hypotheken, die in vielen Ländern der Welt begeben werden. Bei optimaler Anwendung kann die Vereinbarung es ermöglichen, die Begleichung von Schuldverpflichtungen so zu gestalten, dass die Auswirkungen auf das Darlehen selbst minimal sind, während der Schuldner auch Verzugsgebühren oder andere Strafen im Zusammenhang mit anderen Verpflichtungen als der Hypothek vermeiden kann.