Eine Homestead-Ausnahme bezieht sich auf eine Reihe von Gesetzen in den Vereinigten Staaten, die Hausbesitzer vor einem erzwungenen Hausverkauf schützen. Es bietet Schutz vor Steuereintreibern oder Gläubigern, bietet eine Befreiung von der Grundsteuer und schützt einen überlebenden Ehegatten vor der Zwangsvollstreckung. Die Ausnahmeregelungen für Gehöfte sind je nach Wohnsitzstaat sehr unterschiedlich, daher ist es in der Regel erforderlich, einen Anwalt zu kontaktieren, bevor Sie versuchen, eine Klage einzureichen.
Eine Freistellung für Wohneigentum gilt grundsätzlich nur für eine Immobilie, die als Hauptwohnsitz genutzt wird. Während die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten variieren, legt das Bundesrecht fest, dass eingereichte Ausnahmefälle in der Regel 137,000 US-Dollar nicht überschreiten dürfen. In einigen Fällen kann das Landesrecht eine höhere Befreiung vorsehen.
Wenn die Eigenkapitalkosten nicht durch die Freistellung für Gehöfte gedeckt sind, ist es möglich, dass ein Treuhänder das Haus verkaufen könnte, wenn nach Kapitel 7 Insolvenz angemeldet wird. Wenn dies der Fall ist, könnte stattdessen eine Insolvenzanmeldung nach Kapitel 13 vorgeschlagen werden. Die Einreichung nach Kapitel 13 würde einen Rückzahlungsplan ermöglichen, der sich über mehrere Jahre erstrecken könnte.
Ist das Eigenheim nicht mit Eigenmitteln ausgestattet oder übersteigt das Eigenmittel den festgelegten Freibetrag nicht, besteht die Möglichkeit, das Eigenheim zu behalten. Hypothekenzahlungen werden weiterhin erforderlich sein, und das Haus wird wahrscheinlich von der Zwangsvollstreckung betroffen sein, wenn die Zahlungen nicht geleistet werden. Diese Details werden in der Regel geklärt, sobald die staatlichen Gesetze für die Befreiung von Gehöften festgelegt wurden.
Ein Einwohner reicht in der Regel Ausnahmeregelungen für staatliche Gehöfte in dem Staat ein, in dem er vor dem Anmeldetag zwei Jahre lang gelebt hat. Hat der Einwohner innerhalb von zwei Jahren keinen Wohnsitz in einem einzigen Staat aufrechterhalten, wird in der Regel der Hauptwohnsitzstaat verwendet. Dies bedeutet in der Regel den Staat, in dem der Bewohner die meiste Zeit lebte. Andernfalls können staatliche Ausnahmen obsolet werden und die Anspruchsberechtigung kann nur durch Bundesgesetz bestimmt werden.
Wenn eine Immobilie von der Zwangsvollstreckung bedroht ist, kann die Freistellung von Gehöften in bestimmten Staaten standardmäßig erlassen werden. Die meisten Staaten verlangen jedoch, dass der Hausbesitzer einen Anspruch innerhalb des Staates einreicht. Hausbesitzer können von der Freistellung für Gehöfte ausgeschlossen werden, wenn die Immobilie aufgegeben wird oder wenn der Hauptwohnsitz an einem anderen Ort als der Immobilie gefährdet ist.
Viele Staaten gestatten keine Ausnahmen für Gehöfte, wenn die Hypothek bei der Bank in Zahlungsverzug geraten könnte oder für ausgefallene Mechanikerpfandrechte. Staaten bestimmen in der Regel auch, ob Eigentum nach Geldwert oder Anbaufläche geschützt wird. Wenn der geschuldete Betrag den von der Ausnahmeregelung abgedeckten Betrag übersteigt, können einige Staaten den Eigentümern gestatten, einen Teil des Erlöses aus dem Immobilienverkauf einzuziehen.