Un conto vincolato è un conto creato per detenere fondi prima dell’esborso per uno scopo particolare. I due tipi di conti vincolati più comunemente conosciuti negli Stati Uniti sono entrambi legati a transazioni immobiliari e proprietà. Il primo è stabilito per detenere fondi, solitamente dall’acquirente della proprietà, fino al momento in cui la proprietà viene effettivamente trasferita, a quel punto i fondi vengono erogati. Il secondo è costituito e mantenuto dal creditore ipotecario di un immobile. Il proprietario della casa effettua pagamenti regolari su questo conto per l’imposta sulla proprietà e i pagamenti dell’assicurazione del proprietario della casa.
L’escrow account mantenuto in concomitanza con l’acquisto della proprietà è stabilito e mantenuto dall’avvocato dell’acquirente in alcune giurisdizioni e da un agente di deposito in altre. Quando l’acquirente fa un’offerta per l’acquisto di un immobile, l’offerta è accompagnata da una caparra, che viene trattenuta nel conto vincolato fino alla conclusione della vendita e alla chiusura dell’impegno. Una contabilità rigorosa di tutti i fondi è resa al momento della chiusura, inclusa la disposizione dei fondi in deposito a garanzia.
Quando si acquista un immobile, il proprietario si assume l’obbligo di pagare le tasse sugli immobili in modo tempestivo. Inoltre, la maggior parte delle società di mutui richiedono che il proprietario della casa acquisti e mantenga l’assicurazione del proprietario della casa sulla proprietà per proteggersi da eventuali perdite. Se le tasse non vengono pagate alla scadenza, può essere posto un pegno fiscale sulla casa per imposte arretrate, mettendo a repentaglio l’interesse della società di mutuo nella casa. Allo stesso modo, se l’assicurazione del proprietario della casa scade e si verifica una perdita, l’investimento della società di mutui è ugualmente compromesso. Pertanto, è nell’interesse della società di mutui assicurarsi che l’imposta sulla proprietà e l’assicurazione del proprietario della casa siano pagate in tempo e per intero.
Per raggiungere questo obiettivo, la maggior parte delle società di mutui richiederà che il proprietario della casa effettui pagamenti mensili su un conto vincolato da cui verranno pagate le tasse e i premi assicurativi. Quando il mutuo viene emesso per la prima volta, il proprietario della casa paga un importo &emdash; di solito due mesi di pagamento di tasse e interessi &emdash; dopodiché si effettuano le rate mensili regolari con la rata mensile del mutuo. Quando la fattura fiscale o il premio assicurativo è dovuto, il pagamento viene effettuato dalla società di mutuo dal conto vincolato. Un vantaggio di questo tipo di accordo è che il proprietario della casa non deve preoccuparsi di tenere traccia di tali pagamenti.
Un vantaggio particolare del pagamento di tasse e assicurazioni tramite un conto vincolato è che i pagamenti, quando dovuti, possono mettere a dura prova il budget del proprietario della casa, poiché le fatture fiscali sono generalmente dovute trimestralmente e i premi assicurativi del proprietario della casa sono generalmente pagabili annualmente. Il sistema di deposito a garanzia consente di accumulare denaro in un conto intatto e solleva il proprietario della casa dal dover raccogliere i fondi per pagare l’assicurazione e le tasse. Uno svantaggio del sistema di deposito a garanzia è che i fondi in garanzia generalmente non pagano interessi al proprietario della casa, che è tecnicamente il proprietario dei fondi fino a quando non vengono erogati.
I proprietari di abitazione devono anche esaminare attentamente le loro dichiarazioni mensili dei mutui e le dichiarazioni periodiche dell’attività nel conto vincolato. Gli errori nei conti vincolati non sono rari, soprattutto quando i mutui vengono trasferiti da una banca all’altra e, se gli errori non vengono rilevati in tempo, spesso non c’è possibilità di ricorso per il proprietario della casa.
A volte possono essere creati conti di deposito a garanzia per altri scopi. Ad esempio, i proventi del prestito per la costruzione di una casa saranno tenuti in deposito a garanzia ed erogati al completamento di particolari fasi della costruzione. I fondi sono tenuti in garanzia per garantire al costruttore che siano effettivamente disponibili, nonché per garantire che il lavoro venga eseguito in modo soddisfacente prima che i fondi vengano rilasciati. In effetti, ogni volta che la prestazione o il pagamento è un problema, un’opzione è quella di stabilire un conto vincolato in custodia di una terza parte di fiducia, da liberare in caso di prestazioni soddisfacenti.
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