Un’ipoteca piggyback è un tipo di ipoteca aggiuntiva o seconda che viene implementata nello stesso momento in cui viene acquisita e avviata la prima ipoteca. Questo tipo di accordo di mutuo può anche avvenire quando un mutuo esistente viene rifinanziato e contemporaneamente viene acquisito un ulteriore prestito o mutuo per la casa. Uno dei vantaggi di questo tipo di strategia di prestito combinato è che l’ipoteca sulle spalle spesso abbassa il rapporto prestito/valore dell’ipoteca primaria al punto che l’assicurazione ipotecaria privata non è più necessaria.
L’approccio consueto all’utilizzo di un mutuo piggyback è quello di creare uno schema in cui l’80% del prezzo di acquisto è coperto dal mutuo primario, una mossa che normalmente rende più facile ottenere tassi di interesse migliori. Il mutuo piggyback stesso coprirà in genere un ulteriore 10%, lasciando all’acquirente il pagamento del restante 10% come acconto. Idealmente, i tassi applicati all’ipoteca secondaria non sono più che leggermente superiori ai tassi di interesse applicati all’ipoteca primaria, una situazione che di solito crea un obbligo finanziario minore rispetto all’assicurazione del mutuo privato che sarebbe altrimenti necessaria.
L’uso di una strategia di mutuo piggyback non è sempre l’opzione migliore. Molto dipende da come si rivaluta l’immobile acquistato con i due mutui. Se l’acquirente sospetta che la proprietà aumenterà significativamente di valore in un breve periodo di tempo, quella seconda ipoteca potrebbe non essere necessaria, poiché il rapporto prestito/valore scenderà al di sotto dell’80% prima piuttosto che dopo. Ciò significherebbe che il pagamento dell’assicurazione ipotecaria privata durante questo periodo intermedio potrebbe effettivamente essere più conveniente rispetto alla sottoscrizione della seconda ipoteca simultanea, soprattutto se tale seconda ipoteca ha un tasso di interesse più elevato rispetto all’ipoteca primaria.
In situazioni in cui non vi è alcuna previsione a breve termine dell’aumento di valore della proprietà, l’utilizzo di un mutuo piggyback non è probabilmente la soluzione migliore. L’idea è solitamente quella di rendere obsoleta l’ipoteca secondaria man mano che i valori della proprietà aumentano al punto che l’ipoteca primaria rappresenta una percentuale inferiore del valore di mercato corrente. A quel punto, diventa possibile rifinanziare il mutuo in modo che il prestito piggyback venga ritirato e il restante primo mutuo venga rielaborato per consentire condizioni più piacevoli. Senza quell’aumento previsto del valore di mercato, ci sono buone probabilità che l’utilizzo di una strategia ipotecaria piggyback costerebbe all’acquirente di più nel lungo periodo rispetto al semplice acquisto dell’assicurazione ipotecaria privata.
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