Negli Stati Uniti, una vendita di imposta delinquente è un’asta, di solito condotta da un governo di contea, per recuperare le tasse di proprietà non pagate. Ci sono due tipi di vendita fiscale delinquente: una vendita di pegno fiscale e una vendita di atto fiscale. Una vendita di pegno fiscale obbliga l’acquirente a pagare le tasse delinquenti, in cambio delle quali ottiene il diritto di riscuotere tali importi, oltre agli interessi, dal proprietario dell’immobile. Se l’acquirente non viene rimborsato entro un certo periodo di tempo, di solito da uno a due anni, può pignorare la proprietà. Una vendita di atto fiscale, d’altra parte, conferisce immediatamente all’acquirente il titolo della proprietà inadempiente, sebbene il proprietario originale della proprietà possa ancora avere alcuni diritti per ripagare il debito e recuperare la proprietà.
La maggior parte delle operazioni delle contee negli Stati Uniti, come scuole, forze dell’ordine, protezione antincendio e manutenzione stradale, sono finanziate dalle tasse calcolate sui proprietari di immobili. Quando queste tasse non vengono pagate, la capacità della contea di pagare i servizi forniti ai residenti è gravemente compromessa. Per recuperare le entrate perse, una contea conduce una vendita fiscale delinquente. Circa la metà degli stati degli USA prevede l’asta dei pegni fiscali delinquenti, mentre nell’altra metà vengono messe all’asta gli atti stessi. Le regole, le procedure, i requisiti e le scadenze per tali vendite sono molto importanti in tutto il paese e i potenziali offerenti dovrebbero consultare le autorità competenti della contea prima di fare un’offerta.
Quando le tasse di proprietà diventano delinquenti, viene posto un pegno fiscale sulla proprietà, che può essere rimosso in qualsiasi momento con il pagamento delle tasse, sanzioni e interessi dovuti. La maggior parte delle contee mette all’asta periodicamente i privilegi o le proprietà sottostanti, più comunemente una volta all’anno. Prima della vendita, lo pubblicizzeranno nella sezione legale dei giornali locali per un determinato periodo di tempo, di solito almeno quattro settimane consecutive. Questi annunci annotano gli indirizzi e le descrizioni delle proprietà, le tasse dovute e le istruzioni per fare offerte.
Una vendita di pegno fiscale è essenzialmente un prestito dall’acquirente al proprietario della proprietà delinquente, perché i partecipanti presentano offerte sigillate specificando il tasso di interesse che addebiteranno al proprietario della proprietà per il riscatto. Ci sono molti modi diversi per vincere un’asta di pegno fiscale, secondo le regole e le procedure della contea, ma in tutti i casi, il vincitore deve pagare immediatamente le tasse delinquenti. Quindi, il proprietario originale ha un periodo di tempo chiamato periodo di riscatto – fino a due anni dalla data della vendita del pegno fiscale – per riscattare la proprietà rimborsando le tasse pagate, più gli interessi. L’acquirente può avviare una procedura di preclusione solo dopo la scadenza del periodo di rimborso; e anche in caso di preclusione il proprietario può riscattare la proprietà.
Il proprietario originale mantiene il possesso della proprietà dopo una vendita di pegno fiscale e si assume la responsabilità di tutti gli altri costi, come i pagamenti di mutui e utenze. In qualsiasi momento del periodo di riscatto, il proprietario originale può riscattare la proprietà e recuperare il titolo. Se ciò accade, l’acquirente non ha più alcun diritto sulla proprietà. Se l’acquirente di un privilegio fiscale preclude una proprietà, qualsiasi ipoteca o altro privilegio viene sciolto, ad eccezione dei privilegi imposti dallo stato o dal governo nazionale. Per evitare ciò, la maggior parte dei prestatori di mutui statunitensi generalmente richiedono ai mutuatari di effettuare pagamenti mensili su un conto di deposito vincolato da cui vengono pagate periodicamente le tasse sulla proprietà, invece di lasciarli pagare le tasse da soli e forse cadere in delinquenza.
Le vendite di atti fiscali sono un diverso tipo di vendita di imposte delinquenti. Invece di mettere all’asta un privilegio fiscale rimborsabile, viene venduto l’atto effettivo di una proprietà, che può essere o meno riscattabile, a seconda dello stato in cui si svolge l’asta. Le vendite vengono effettuate solo dopo che tutti i possessori di pegno sono stati avvisati, con il miglior offerente che si aggiudica il titolo della proprietà. Quando un offerente vince una vendita di atto fiscale, tutti i privilegi subordinati come ipoteche e privilegi meccanici vengono sciolti; solo i privilegi statali e federali sopravvivono a una vendita di atti fiscali.
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