I diritti di servizio ipotecario sono i diritti detenuti da una società come un prestatore di mutui, una banca o una cooperativa di credito per gestire gli aspetti operativi di un mutuo ipotecario. Mentre i dettagli possono variare tra le diverse società che possiedono diritti di servizio ipotecario, il servizio ipotecario spesso include la ricezione e l’elaborazione dei pagamenti, il mantenimento e l’effettuazione di pagamenti da conti vincolati stabiliti per l’imposta sulla proprietà del mutuatario, l’assicurazione del proprietario della casa e l’assicurazione ipotecaria privata. I diritti di servizio ipotecario sono una grande fonte di entrate per le società di servizi ipotecari, tuttavia molti mutuatari non conoscono o non capiscono appieno cosa si nasconde dietro le quinte di un mutuo ipotecario.
Quando un prestito ipotecario è originato da un prestatore, molto spesso viene immediatamente impacchettato con altri mutui e venduto come merce agli investitori. Quando ciò si verifica, l’istituto di credito che ha originato il prestito non è più il titolare o il proprietario della nota ipotecaria. Molti investitori non vogliono o non hanno l’infrastruttura per eseguire operazioni come la riscossione dei pagamenti dai mutuatari; pertanto gli investitori spesso vendono i diritti di servizio ipotecario ad altre società. Le aziende che effettuano servizi di mutuo incassano quindi una piccola percentuale del totale dei pagamenti mensili ricevuti, tra tutti i mutui che servono, dai proprietari effettivi dei mutui.
L’intero processo di servizio del mutuo può diventare ancora più complicato poiché anche quando i prestiti stessi non vengono venduti a un investitore, il titolare del mutuo può scegliere di vendere i diritti di servizio del mutuo a un’altra società. In un’altra variante del processo, il titolare della nota ipotecaria può scegliere di vendere la nota ipotecaria stessa a una società e i diritti di servizio ipotecario a un’altra. In molti casi, il cedente dell’ipoteca vende l’ipoteca a un investitore ma conserva o acquisisce il diritto di onorare l’ipoteca, anche dopo la vendita dell’ipoteca stessa. Questo è il motivo per cui molti mutuatari spesso non sono consapevoli del fatto che il creditore a cui stanno inviando le rate del mutuo ogni mese non è il vero titolare della nota ipotecaria.
Per il mutuatario, le modifiche a chi ha i diritti di servizio ipotecario non modificano le condizioni originarie del prestito. Tutti i futuri proprietari del mutuo sono vincolati ai termini del mutuo originale, come il tasso di interesse, le tasse tardive, gli adeguamenti al tasso di interesse, in particolare con i mutui a tasso variabile (ARM) e le condizioni per l’insolvenza. In effetti, per molti mutuatari, l’unico cambiamento importante potrebbe essere a chi viene rimesso il pagamento ogni mese.
In molte aree, ci sono linee guida molto specifiche che le società di servizi ipotecari devono seguire quando il servizio di prestito viene trasferito da una società all’altra. Queste linee guida sono in atto principalmente per informare adeguatamente il mutuatario del cambiamento imminente e per proteggere il mutuatario dall’effettuare pagamenti in eccesso o dall’invio di pagamenti alla società di servizi di prestito sbagliata. Il trasferimento dei diritti di servizio ipotecario da una società all’altra può spesso creare confusione per un mutuatario. Se il mutuatario ha domande su questo processo, dovrebbe contattare la sua attuale società di servizi di prestito per ulteriori informazioni.
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