I prestiti di prima ipoteca sono tutti i prestiti garantiti da immobili residenziali o commerciali che occupano la posizione di primo privilegio sull’immobile finanziato. Le leggi in molti luoghi consentono ai mutuatari di garantire due o tre prestiti con lo stesso pezzo di proprietà, ma il primo titolare del privilegio ha il diritto di primo grado sulla proprietà in caso di insolvenza del mutuatario. I mutuatari possono utilizzare mutui per acquistare o rifinanziare proprietà. Gli istituti di credito ipotecario offrono tassi di interesse molto più bassi sui primi prestiti ipotecari rispetto ai prestiti che occupano la seconda o la terza posizione di pegno.
Quando un prestatore stipula un prestito garantito da proprietà, il prestatore può assumere il controllo di tale proprietà se il mutuatario è inadempiente sul prestito. I finanziatori vendono proprietà sequestrate da mutuatari inadempienti e utilizzano i proventi per saldare il debito. A causa del pericolo che un immobile perda valore nel tempo, la maggior parte degli istituti di credito non consente ai mutuatari di stipulare un primo mutuo ipotecario pari al 100% del valore dell’immobile. I mutuatari che acquistano proprietà devono coprire il resto del prezzo di acquisto con fondi separati o sottoscrivere una seconda ipoteca simultanea per coprire il resto del prezzo di acquisto.
I proprietari di immobili possono estinguere i mutui di prima ipoteca esistenti e altri debiti garantiti da una particolare proprietà stipulando un prestito di rifinanziamento. Affinché la nuova ipoteca occupi la posizione di primo privilegio, tutti gli altri privilegi devono essere ripagati con i proventi del prestito di rifinanziamento. Qualsiasi pegno residuo sulla casa che precede il rifinanziamento dell’ipoteca occuperà il primo pegno dopo il rifinanziamento. I mutuatari con privilegi di secondo grado esistenti possono lasciare tali prestiti in vigore e stabilire una nuova ipoteca di primo grado solo se l’attuale titolare di secondo grado di privilegio firma un accordo di subordinazione. Un accordo di subordinazione consente a un prestito appena scritto di passare alla posizione di primo privilegio su una proprietà prima dei privilegi già esistenti.
Gli istituti di credito consentono ai mutuatari di sottoscrivere mutui di primo grado sia a tasso fisso che a tasso variabile. La durata dei prestiti a tasso fisso varia generalmente da 10 a 30 anni. I prestiti a tasso variabile hanno tassi che si adeguano per tutta la durata del prestito o iniziano con un periodo introduttivo, durante il quale il mutuatario paga solo un interesse a tasso variabile e una seconda fase in cui il mutuatario paga sia il capitale che gli interessi. I finanziatori di solito non consentono ai mutuatari di stabilire un secondo privilegio dietro i primi privilegi a tasso variabile a causa del potenziale aumento dei tassi di interesse per esaurire il patrimonio dei proprietari nel corso del tempo.
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