I mutui del secondo silenzioso sono mutui che vengono stipulati su immobili che già trasportano mutui. Con questo particolare approccio, il titolare della prima ipoteca non è a conoscenza dell’esistenza di questa nuova seconda ipoteca. Sebbene legale in molti luoghi in tutto il mondo, questo tipo di accordo può essere facilmente utilizzato per strutturare accordi immobiliari fraudolenti.
Uno dei motivi più comuni per la sottoscrizione di una seconda ipoteca silenziosa ha a che fare con il finanziamento dell’acconto quando un individuo desidera acquistare una proprietà. Ad esempio, il creditore ipotecario originale può richiedere al proprietario della casa di effettuare un pagamento pari al venticinque percento del prezzo di acquisto in cambio dell’estensione del prestito per coprire il restante settantacinque percento. Se il proprietario della casa dispone solo del dieci percento dell’importo richiesto, può sottoscrivere una seconda ipoteca silenziosa come mezzo per rispettare i termini e le condizioni relativi all’estensione della prima ipoteca. Piuttosto che il prestatore originale a conoscenza di questa disposizione, il secondo prestito è garantito senza segnalare l’esistenza del prestito al titolare della prima ipoteca.
Partendo dal presupposto che il proprietario dell’abitazione possa rimborsare la seconda ipoteca silenziosa in un breve periodo di tempo, pur mantenendo le rate mensili al prestatore della prima ipoteca, la strategia consente di effettuare l’acquisto dell’immobile senza causare alcuna difficoltà a nessuno dei tre le parti coinvolte. Qualora il debitore avesse difficoltà a saldare uno dei due mutui, ciò potrebbe portare il titolare della prima ipoteca a prendere coscienza della situazione. A seconda delle leggi in vigore nella zona, il proprietario della casa potrebbe essere considerato colpevole di frode.
Il motivo per cui una seconda ipoteca silenziosa è talvolta considerata fraudolenta è che la sottoscrizione di tale seconda ipoteca senza la conoscenza e il consenso del prestatore originario viola alcune disposizioni contenute nel contratto ipotecario originale. Inoltre, l’esistenza di una seconda ipoteca non divulgata ha un impatto negativo sul prestatore originario, in quanto sta portando un grado di rischio sul prestito maggiore di quanto si pensasse. Nel caso in cui il proprietario della casa sia inadempiente su uno dei mutui, la possibilità di perdere denaro sul prestito è molto più alta, poiché ora i due istituti di credito devono collaborare per dichiarare i prestiti inadempienti e trovare un modo per liquidare la proprietà come parte della ripresa. In situazioni in cui il valore dell’immobile è diminuito dall’acquisto originario, sia il titolare dell’ipoteca originaria che il titolare della seconda ipoteca tacita potrebbero dover accontentarsi di un importo inferiore all’importo dovuto.
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