Ein Pfandrecht entsteht typischerweise, wenn Kreditgeber, Gläubiger oder Dienstleister Maßnahmen ergreifen, um ein Pfandrecht an einem bestimmten Grundstück zu belegen, um die Zahlung eines Darlehens oder für erbrachte Dienstleistungen sicherzustellen. Ein Kreditnehmer oder Schuldner wird in der Regel der Platzierung eines Pfandrechts auf einer Immobilie zustimmen, die er besitzt, damit er einen Kredit erhalten kann. Ein Pfandrecht entsteht, wenn ein Dienstleister Dienstleistungen erbringt und die Vergütung des Grundstückseigentümers für diese Dienstleistungen nicht erhält. In diesen Fällen muss eine Person, die den Anspruch geltend macht, bestimmte rechtliche Schritte befolgen, um das Eigentum des Eigentümers, oft ein Eigenheim, zu verpfänden.
Ein gültiger Pfand- oder Sicherungsanspruch an einem bestimmten Grundstück berechtigt eine Person oder ein Unternehmen, rechtliche Schritte einzuleiten, um eine Partei zur Herausgabe dieses Eigentums durch ein Zwangsvollstreckungsverfahren zu zwingen. Das Gesetz verlangt normalerweise, dass der Pfandgläubiger die Immobilie verkauft, um die Zahlung einer Schuld zu begleichen. Der Pfandgläubiger hat die Immobilie in Übereinstimmung mit dem Gesetz zu veräußern, was in der Regel eine Versteigerung oder den Verkauf in wirtschaftlich angemessener Weise vorschreibt. Erzielt der Verkauf von Grundstücken einen höheren Erlös als die Schuld, muss der Pfandgläubiger den verbleibenden Erlös an den Grundstückseigentümer abführen.
Wenn ein Pfandgläubiger die Immobilie verkauft und durch den Verkauf nicht genügend Geld zur Begleichung der Schulden generiert wird, kann der Pfandgläubiger gegen den Darlehensnehmer ein Mangelurteil für den ausstehenden Saldo erwirken. Wenn das Gericht ein Mangelurteil erlässt, muss der Kreditgeber Maßnahmen ergreifen, um dieses Mangelurteil gegen den Schuldner durchzusetzen. Verstößt ein Pfandgläubiger bei der Geltendmachung seines Pfandrechts gegen das Gesetz, kann ein Gericht den Pfandrechtanspruch für nicht durchsetzbar erklären.
Viele Gerichtsbarkeiten verlangen, dass ein Unternehmen, das ein Pfandrecht geltend macht, dem Grundstückseigentümer das Pfandrecht mitteilt. Dadurch wird der Grundstückseigentümer auf die Forderung aufmerksam gemacht und ihm die Möglichkeit gegeben, durch Zahlung Abhilfe zu schaffen. Versäumt es ein Unternehmen, die gesetzlich vorgeschriebene Anzeige zu erstatten, wird das Gericht das Pfandrecht nicht durchsetzen. Die Kündigungspflicht gilt in der Regel, wenn der Pfandgläubiger ein Subunternehmer ist und keinen direkten Vertrag mit einem Grundstückseigentümer hat.
Die Person, die das Pfandrecht beansprucht, muss alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen, bevor sie ein tatsächliches Pfandrecht an der Immobilie anbringen kann. Das Gesetz legt in der Regel fest, was in einem Pfandbescheid enthalten sein muss, wie und wann er zugestellt werden muss. Ein Pfandgläubiger verwirkt seine Rechte auf den Wert des Pfandrechts bei Mängeln der Pfandbestellung. Daher ist es zwingend erforderlich, dass ein Pfandgläubiger die Gesetze seiner Gerichtsbarkeit sorgfältig überprüft, um die Einhaltung sicherzustellen.