Ein synthetisches Leasingverhältnis ist ein Leasingverhältnis, das dem Unternehmen, das den Leasingvertrag in Anspruch nimmt, auch als Leasingnehmer bekannt, bestimmte Steuervorteile und bilanzielle Erwägungen ermöglicht. Die Struktur ist so eingerichtet, dass der Eigentümer der Immobilie oder der Vermieter dem Mieter der Immobilie oder dem Pächter das Recht einräumt, die Immobilie gegen Zahlung von Mietzahlungen zu betreiben. Auch wenn der Leasingnehmer die Miete in der Regel durch Finanzierung bezahlt, wird ein synthetischer Leasingvertrag nicht als Verbindlichkeit in der Bilanz des Leasingnehmerunternehmens ausgewiesen. Darüber hinaus hat der Leasingnehmer die Möglichkeit, Zinszahlungen für das Darlehen und etwaige Wertminderungen der Immobilie steuerlich geltend zu machen.
Unternehmen sind zu jeder Zeit sehr daran interessiert, Geschäfte zu machen, die ihre allgemeine Finanzlage verbessern. In vielen Fällen können Geschäfte so strukturiert sein, dass ein Unternehmen seine Bilanz auch dann sauber halten kann, wenn es eine erhebliche finanzielle Verpflichtung eingeht. Eine solche Vereinbarung ist als synthetischer Leasingvertrag bekannt, der es einem Unternehmen ermöglicht, Immobilien zu mieten, ohne dass diese in der Bilanz negativ erscheinen.
Die beiden Hauptparteien eines synthetischen Leasings sind der Leasinggeber, bei dem es sich in der Regel um eine Bank oder ein spezielles Unternehmen handelt, das nur zum Zweck der Vereinbarung gegründet wurde, und der Leasingnehmer, der sich bereit erklärt, die Immobilie zu vermieten und zu betreiben. Aus diesem Grund wird diese Art des Leasings manchmal auch als Operating-Leasing bezeichnet. In vielen Fällen leiht der Leasinggeber dem Leasingnehmer auch Geld, um die Vereinbarung abzuschließen, sodass eine Finanzierung erfolgen kann.
Während der Laufzeit des Leasingverhältnisses ermöglichen die Einzelheiten eines synthetischen Leasings dem Leasingnehmer, dieses aus der Bilanz herauszuhalten. Eine solche Überlegung ist äußerst wichtig für Unternehmen, die potenziellen Anlegern starke finanzielle Fundamentaldaten zeigen möchten. Positiv für den Leasingnehmer ist auch, dass das Unternehmen auch Steuervorteile für eine etwaige Wertminderung der Immobilie oder an den Kreditgeber gezahlte Zinsen für das Darlehen erhält.
Es ist wichtig zu beachten, dass für ein synthetisches Leasing bestimmte Einschränkungen gelten. Sie muss beispielsweise so ausgestaltet sein, dass der Mieter die Immobilie bei Abschluss des Mietvertrags nicht kaufen muss, dies aber auf Wunsch tun kann. Darüber hinaus muss das Mietniveau so niedrig gehalten werden, dass die Gesamtzahlungen während der Laufzeit des Mietvertrags 90 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie nicht überschreiten.