Der Verkauf einer Treuhandurkunde ist eine Form der Zwangsvollstreckung, die nicht von der Justiz überwacht wird. Der Verkauf der Immobilie wird von einem Treuhänder abgewickelt, der vom Hypothekengeber eine Verkaufsvollmacht erhält. Der Treuhänder gilt als unparteiischer Dritter. Der Verkauf von Treuhandurkunden erfolgt in der Regel etwa vier Monate nach Eingang einer Inverzugsetzung.
Einige lokale Gerichtsbarkeiten verwenden eine Treuhandurkunde anstelle einer traditionellen Hypothek. Treuhandverträge sind eine Vereinbarung zwischen einem Kreditnehmer, einem Kreditgeber und einem Treuhänder. Wenn Kreditnehmer Geld von Kreditgebern erhalten, um ein Haus zu kaufen, übertragen sie den Rechtstitel der Immobilie an einen unparteiischen Treuhänder. Zur Wahrung der Interessen des Kreditgebers wird der Titel vom Treuhänder gehalten, der als Begünstigter genannt wird.
Der Darlehensnehmer behält das Eigentum und die gesetzlichen Rechte an seinem Eigentum, wenn die Schuld rechtzeitig beglichen wird. Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers kann der Treuhänder die Immobilie im Rahmen eines Treuhandkaufs verkaufen. Ähnlich wie bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung wird der Verkaufserlös zunächst an den Kreditgeber zur Begleichung der ausstehenden Schulden ausgezahlt, wobei der Kreditnehmer die überschüssigen Mittel erhält.
Der Verkauf einer Treuhandurkunde wird nicht überwacht oder bei einem Gericht registriert. Der Treuhänder zeichnet eine Mahnung in dem Landkreis oder der Gemeinde auf, in dem sich die Immobilie befindet. Der Kreditnehmer hat 90 Tage Zeit, um zu reagieren und die ausstehende Forderung zu begleichen. Wird die Schuld vom Kreditnehmer beglichen, kann der Treuhänder den Verkauf nicht fortsetzen.
Nach 90 Tagen ist ein Treuhandvertragsverkauf geplant. Der Verkauf erfolgt in der Regel in dem Landkreis oder der Gemeinde, in dem die Mahnung eingereicht wurde. Auch wenn die Gerichte die Zwangsvollstreckungen von Treuhandurkunden nicht bestätigen, werden sie in einem öffentlichen Umfeld durchgeführt. Der Treuhänder muss die Immobilie mindestens 20 Tage vor dem Verkauf bekanntgeben.
Zusätzlich zur Veröffentlichung einer Mitteilung über die Zwangsversteigerung der Immobilie muss der Treuhänder 30 Tage im Voraus eine Mitteilung über den bevorstehenden Verkauf der Treuhandurkunde in der Zeitung veröffentlichen. Um die Mindestanforderungen zu erfüllen, muss die Verkaufsanzeige mindestens einmal pro Woche in drei aufeinanderfolgenden Wochen in der Zeitung veröffentlicht werden.
Während des Verkaufs wird die Immobilie im Auktionsformat verkauft. Aufgrund der fehlenden gerichtlichen Genehmigung besteht das Risiko zukünftiger Rechtsstreitigkeiten über den Eigentumstitel. Wenn der Kreditnehmer zu irgendeinem Zeitpunkt während des Zwangsvollstreckungsverfahrens Insolvenz anmeldet, darf der Treuhandvertrag nicht durchgeführt werden.