Wenn Sie den Verkauf und den Ersatz von Gewerbe- oder Anlageimmobilien in Betracht ziehen, kann es ratsam sein, einen umgekehrten Tausch in Betracht zu ziehen. Diese Methode des Eigentumstauschs, auch bekannt als 1031 Reverse Exchange oder als Reverse 1031 Exchange, ist ein Ergebnis des Revenue Procedure 2000-37, einem Bundessteuergesetz, das im September 2000 in den USA erlassen wurde.
Eine 1031-Börse ist ein „sicherer Hafen“, der vom IRS eingerichtet wurde, um Umstände zu berücksichtigen, die es Steuerzahlern ermöglichen, eine finanziell attraktive und potenziell rentable Gelegenheit zum Kauf neuer und Verkauf alter Investitions- oder Gewerbeimmobilien zu nutzen. Eine 1031-Börse umfasst neben umgekehrten Börsen eine Reihe von Immobilientransaktionen. Immobilien, bei weitem die am häufigsten getauschte Ware, können Bürogebäude, Lagerhallen, Wohngebäude usw. umfassen. Unbebautes Land kann auch in einen umgekehrten Tausch einbezogen werden, solange sich das Grundstück in einem ordnungsgemäß abgegrenzten Gebiet befindet.
Im Wesentlichen ist eine 1031 umgekehrte Tauschtransaktion die Methode, bei der der Erwerb der Ersatzimmobilie durch eine Einzelperson oder ein Konsortium vor dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie und ohne nachteilige steuerliche Auswirkungen erfolgt. Der vom Internal Revenue Service (IRS) erfasste Gewinn oder Verlust einer solchen Transaktion wird auf unbestimmte Zeit zurückgestellt, sofern alle Bedingungen und Fristen des Austauschs eingehalten werden. Diese Möglichkeit der Vermögensübertragung stellt eine rechtliche Umgehung der oft erheblichen Kapitalertragsteuer dar. Das Ersatzeigentum muss jedoch gleichwertig oder höherwertig sein als das abgetretene Eigentum.
Bei einem umgekehrten Umtausch wird das Eigentum oder die Urkunde entweder an der Ersatzimmobilie oder an der aufgegebenen Immobilie gegen eine Gebühr „geparkt“ oder von einem akkreditierten Inhaber des Exchange-Apartment-Titels (EAT) bis zu 180 Tage lang gehalten. Nach diesem Zeitpunkt kann die 1031-Reverse-Devisen-Transaktion annulliert werden, wenn die aufgegebene Immobilie nicht verkauft wurde, und alle aus der Transaktion resultierenden Kapitalgewinne werden anerkannt und besteuert. Ein 1031 Reverse Exchange, der länger als 180 Tage dauert, zum Beispiel eine Immobilie im Bau oder eine Renovierung, kann durchgeführt werden, aber ein IRS-Audit kann die Transaktion ablehnen. Käufer der Ersatzimmobilie können einen weiteren 1031 Reverse Exchange zurückkaufen, wenn festgestellt wird, dass die aufgegebene Immobilie nicht innerhalb der 180-Tage-Frist verkauft wird. Auch hier kann der IRS jedoch solche weiteren Börsentransaktionen anerkennen oder nicht.
Während jede Art von Gewerbe- oder Investitionsimmobilien mit einer 1031-Börse einen sicheren Hafen erhalten kann, sind Immobilien am häufigsten, da sie am häufigsten der Anerkennung von Kapitalgewinnen durch den IRS unterliegen.
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