Eine Hypothekenkaution ist der Geldbetrag, den ein Hauskäufer für ein Haus in bar zahlt, wobei der Rest des Geldes von der Hypothekengesellschaft als Darlehen zur Verfügung gestellt wird. Das Verhältnis zwischen der Hypothekenkaution und dem Gesamtkaufpreis wird als Beleihungsquote bezeichnet. Der Kreditmarkt hat sich in der Vergangenheit hin und her bewegt, um das richtige Verhältnis zu finden. Ist er zu hoch, fällt es potenziellen Eigenheimkäufern schwerer, das nötige Geld aufzubringen; Umgekehrt besteht für die Kreditgeber ein erhöhtes Risiko, bei einem Ausfall des Kreditnehmers zu verlieren, wenn sie zu niedrig ist.
Die Grundlagen einer Hypothekenkaution sind einfach. Wenn ein Hauskäufer eine Hypothek für eine Immobilie in Höhe von 100,000 US-Dollar (USD) wünscht und der Hypothekengeber eine Anzahlung von 15 % verlangt, beträgt das Darlehen 85,000 US-Dollar (USD) und der Käufer stellt die restlichen 15,000 US-Dollar (USD) zur Verfügung. Diese Konstellation kann auf zwei Arten beschrieben werden: eine Beleihungsquote von 15 % oder eine Hypothek von 85 %.
Das Aufbringen des Geldes für die Hypothekenkaution kann einer der schwierigsten Schritte beim Kauf eines ersten Eigenheims sein. Dies liegt daran, dass viele Kreditnehmer vor dem Kauf in einer Mietwohnung wohnen, was bedeutet, dass die Miete einen Großteil ihres Einkommens auffrisst und es schwierig macht, Geld zu sparen. Glückliche Erstkäufer können sich das Geld für die Kaution von Eltern oder anderen Verwandten leihen.
Es mag den Anschein haben, dass Kreditgeber besser abschneiden würden, wenn sie eine niedrigere Kaution verlangen, da dies für Kreditnehmer attraktiver ist und die Gesamtzinsen für das Darlehen höher sind. Niedrigere Einlagen haben jedoch zwei Hauptnachteile, die dazu führen, dass viele Kreditgeber es vorziehen, größere Einlagen zu verlangen. Der erste Grund ist, dass Kreditnehmer, die eine größere Einlage angespart haben, finanziell verantwortlicher erscheinen und daher eher zurückzahlen können. Ironischerweise handelt es sich beim zweiten Grund um Kreditnehmer, die den Kredit nicht zurückzahlen können oder nicht zurückzahlen können.
Je kleiner die Einlage, desto kleiner die anfängliche Lücke zwischen dem Wert des Eigenheims und dem Geld, das der Kreditnehmer schuldet. Je kleiner diese Lücke ist, desto größer ist die Gefahr, dass der Marktwert des Hauses aufgrund von Schwankungen am Wohnungsmarkt unter den Restbetrag der Hypothek sinkt, insbesondere bei einer Zinshypothek, einem sogenannten negativen Eigenkapital. Dadurch besteht das Risiko, dass der Hausbesitzer nicht umziehen kann, da der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die Hypothek zu begleichen. Es besteht auch das Risiko, dass, wenn der Kreditgeber zur Zwangsvollstreckung gezwungen wird, der Verkauf des Hauses nicht genug Geld bringt, um das ausstehende Darlehen zurückzubekommen.
Trotz dieser Risiken haben einige Kreditgeber geringe Einlagen von nur 5 % verlangt. Andere haben 100-prozentige Hypotheken angeboten, was bedeutet, dass keine Kaution erforderlich ist, während einige sogar Kredite von mehr als 100 % angeboten haben, was bedeutet, dass der Kreditgeber den gesamten Kaufpreis bezahlt und dann dem Kreditnehmer zusätzliches Geld geliehen hat. Im Zuge der Finanzkrise, die 2007 und 2008 begann und durch hypothekarische Wertpapiere in Verbindung mit Krediten mit hoher Ausfallrate ausgelöst wurde, stellten die meisten Kreditgeber das Angebot solcher Kredite ein.