Eine vorschreibende Dienstbarkeit bezieht sich auf die Nutzung des Eigentums einer anderen Person, ohne es in Besitz zu nehmen. Die Dienstbarkeit erfolgt, wenn das Grundstück offen, deutlich sichtbar, kontinuierlich und ohne Zustimmung des Eigentümers genutzt wird. Auch als nachteilige Nutzung bekannt, variiert die Zeitdauer für die Einrichtung einer vorschreibenden Dienstbarkeit je nach Ort. Staatliches Recht kann zwischen fünf Jahren und mehr als 30 Jahren erfordern, um eine präskriptive Dienstbarkeit zu schaffen.
Eine offene und klar beobachtbare Nutzung ist der Schlüssel zur Feststellung, ob eine Dienstbarkeit vorschreibend ist. Ein gängiges Beispiel dafür ist ein Zaun, der mehrere Meter über der Grundstücksgrenze errichtet wurde. Vorgeschriebene Dienstbarkeiten können eingerichtet werden, wenn der Zaun im Freien, nicht im Verborgenen und für alle sichtbar aufgestellt wird. Dies ist in ländlichen Gebieten üblich, wenn ein Zaun ohne aktualisierte Erhebung angebracht wird. Der Zaun kann teilweise auf dem Grundstück eines angrenzenden Grundbesitzers stehen.
Die kontinuierliche Nutzung ist ein weiterer erforderlicher Bestandteil bei der Feststellung, ob eine vorgeschriebene Dienstbarkeit vorliegt. Die Nutzung muss für eine bestimmte Anzahl von Jahren ununterbrochen erfolgen. Dies wird als feindliche Nutzung bezeichnet, nicht weil es aus Wut stammt, sondern weil es ohne die Erlaubnis des Grundstückseigentümers geschieht. Diese Art der Nutzung ist technisch unrechtmäßig, da es sich um den rechtswidrigen oder unerlaubten Eingriff in das Eigentum einer anderen Person handelt.
Zwischen Einzelpersonen oder Mitgliedern der Öffentlichkeit und einem einzelnen Grundstückseigentümer kann eine vorschreibende Dienstbarkeit bestehen. Mitglieder der breiten Öffentlichkeit können eine Abkürzung über privates Grundstück nehmen, um Zugang zu einem öffentlichen Strand oder Park zu erhalten. Wenn die Abkürzung offen, klar und sichtbar und ohne Zustimmung des Eigentümers verwendet wird, kann sie zu einer vorschreibenden Dienstbarkeit werden. Die Dauergebrauchsuhr tickt, auch wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Hält Eigentümer A die Liegenschaft fünf Jahre, Eigentümer B besitzt die Liegenschaft ein Jahr und Eigentümer C die Liegenschaft zwei Jahre, so würde die Dauernutzung acht Jahre betragen.
Wenn der derzeitige Eigentümer Bedenken hat, dass die Nutzung seines Eigentums zu einer vorschreibenden Dienstbarkeit wird, könnte ein Einverständnis- oder Verbotsschreiben verwendet werden. Um jegliche Nutzung zu unterbinden, wird ein Schreiben mit einem Verbot der weiteren Nutzung an einzelne Nutzer verschickt oder auf dem Grundstück ausgehängt. Eine Einverständniserklärung könnte die fortgesetzte Nutzung zulassen, aber Einschränkungen und Klauseln für die Einstellung der Nutzung hinzufügen.
Leider wird eine vorschreibende Dienstbarkeit bei der Titelsuche nicht angezeigt. Es zeigt sich nur in der Praxis. Beim Kauf eines Grundstücks ist es sehr wichtig, dass die Vermessung und die tatsächlichen Zäune aufeinander abgestimmt sind. Stellen Sie fest, ob es Anzeichen für eine kontinuierliche Nutzung durch eine andere Person als den Besitzer gibt. Die nachgewiesene Nutzung der Immobilie ist ebenso wichtig wie das, was rechtlich schriftlich festgehalten wird.