Eine Starker Exchange, auch bekannt als 1031 Tax Deferred Exchange, ist eine hervorragende Möglichkeit für einen Immobilieninvestor, die Steuern auf seine Kapitalgewinne aufzuschieben. Die Börse ermöglicht es einem Anleger, eine Immobilie zu verkaufen, den Erlös dann zum Kauf einer anderen Immobilie zu verwenden und die fälligen Kapitalertragsteuern nicht sofort zu zahlen. Die Regeln der Starker Exchange sind in Abschnitt 1031 des Internal Revenue Service (IRS)-Codes niedergeschrieben.
Die Regeln legen fest, dass die verkaufte Immobilie, auch aufgegebene Immobilie genannt, und die gekaufte Immobilie, auch Ersatzimmobilie genannt, als Finanzinvestition gehalten werden darf, die nur für Geschäfts- oder Investitionszwecke verwendet wird. Die beiden Eigenschaften müssen ähnlich oder gleichartig sein. Für IRS-Zwecke werden alle Immobilien als Sacheinlagen betrachtet, solange sie geschäftlich genutzt werden. So kann beispielsweise ein Einfamilienhaus gegen ein Grundstück und eine Eigentumswohnung gegen einen Golfplatz getauscht werden.
Die Regeln der Starker Börse sehen auch vor, dass ein tatsächlicher Austausch zwischen den beiden Objekten stattfinden muss und das Ersatzobjekt 45 Tage nach Schließung des ursprünglichen Objekts identifiziert werden muss. Der Verkaufserlös muss auf einem speziellen Treuhandkonto bei einem qualifizierten Vermittler hinterlegt und vollständig zum Kauf der Ersatzimmobilie verwendet werden. Die Schließung des Ersatzobjekts muss innerhalb von 180 Tagen nach Schließung des ersten Objekts erfolgen.
Der Starker Exchange entstand aus einer Reihe von Gerichtsverfahren, an denen Familienmitglieder der Familie Starker beteiligt waren. Der letzte Fall war ein Berufungsverfahren, das 1979 von TJ Starker beim neunten Bezirksgericht eingereicht wurde. Mit der Entscheidung in diesem Fall wurde die vorherige Anforderung aufgehoben, dass der Immobilienaustausch gleichzeitig erfolgen musste.
Wenn Sie einen Starker-Austausch durchführen, müssen Sie für das Jahr, in dem der Austausch stattfindet, ein Formular 8824 beim IRS einreichen. Die Teilnahme an einer Starker-Börse schließt Sie nicht von der Zahlung von Steuern auf Ihre Kapitalgewinne aus, sondern ermöglicht Ihnen lediglich, diese aufzuschieben. Da die Regeln und Vorschriften sehr kompliziert sind, ist es immer ratsam, mit einem Finanzberater oder einem auf Steuer- oder Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu sprechen.